2013年10月10日木曜日

社会全体に悪影響を及ぼすとお上の出番


(1)

今週のはじめ、発売前の週刊文春の記事(AKB関連)を、印刷会社のアルバイト男性がネットに流して、著作権法違反容疑で逮捕されました。

doremi 的には、ネットに流されても週刊文春はそんなに損しないし、もしかしたら逆に売上増えて万歳になるかも…って思っちゃうんですが。 doremi もこの事件知ってから週刊文春買っちゃったし…。

でも、そういう微々たる違反を放任しちゃうと、社会全体に悪影響を及ぼすのでケシカラン! というのがいつの時代でもお上の基準みたい。まねする人大勢出ると、社会が混乱するんで困る。
お上は、"一罰百戒"っていう四字熟語がピッタリの発想をするんだと思いました。


(2)  

社会全体に悪影響を及ぼすのでケシカラン! という発想は、宅建試験の出題者ももっているので、注意してください。
2個例をあげます。


例1

有名な出版社や大手予備校関係者がまちがった解説をすると、 社会全体(受験者全体)に悪影響を及ぼします。
迷物講師がまちがっても、影響は少しですけど。(笑)

きのう doremi が有名な出版社や大手予備校関係者のブログ読んでたら、
【市街化区域の特則】のところで、
…市街化区域だと、4条5条許可ではなく、農業委員会に届出でよい…
って書いてあったのね。

でも、この表現はバツです。
個別攻撃になるのでリンクは張れませんが。

正しくは、
…市街化区域だと、農業委員会にあらかじめ届出れば、4条5条許可は不要…
なんです。だから市街化区域でも、あらかじめ農業委員会に届出ない限り、4条5条許可は必要になっちゃいます。

参照条文→農地法4条1項7号
参照条文→農地法5条1項6号
迷物講師の関連ブログも参照



例2

…3条5条許可を受けないで、農地・採草放牧地を権利移動したら、その権利移動は「無効」…
と書いてある有名教材が複数あるのね。

でも、この表現もバツです。

正しくは、
…3条5条許可を受けないで、農地・採草放牧地を権利移動したら、その権利移動は「効力を生じない」…
なんです。

参照条文→農地法3条7項
参照条文→農地法5条3項による3条7項の準用


その権利移動が「効力を生じない」というのは、売買契約なら農地・採草放牧地の「所有権移転の効力が生じない(買主が農地等を利用できない)」というだけで、売買契約そのものはあくまでも有効なんです。

民法上有効なら(錯誤なんかがなければ)、3条5条許可なんか受けなくても、売買契約自体は有効であり、所有権は3条5条許可を受けた時に移転する、っていう感じなのね。


(3)

きょう書いた例1は過去問がうんと出てますが、例2の「無効」をただす出題はまだないです。

社会全体(受験者全体)に悪影響を及ぼすといけないので、そろそろ例2の「無効」をただす出題があっても良い時期だ! なんて迷物講師は言ってます。

2013年9月24日火曜日

本試験前夜までは、迷物講師に電話してみてね!

doremi は、プライベートでコーチいたします【匿名可・無料】という別ページをやっていますが、超直前期のいまは、あまりお役に立てないと思っちゃうんです。

これメール相談なのですが、「字を書く行為」ってすごく時間がかかるのね。
時間がかかるので、どうしても返事が遅くなっちゃう。

なので、この超直前期は、1時間待たされただけでもイライラしちゃう人が多いんじゃないかなと想像しちゃうんです。

事実、3~4日待たせちゃう人が大勢なのが、いまの時期です。

それから、これは doremi の能力の無さが原因なのですが、相談者が与えてくださる情報が doremi 的には少なすぎることが多く、適切なアドバイスがしにくい問題が生じています。

例えば、

❤ ❤ ❤ ❤ ❤
去年3点差で、今年**学校のテキスト使っていますが、あと1ヶ月で5点くらい成績アップする方法を教えて?
❤ ❤ ❤ ❤ ❤

みたいな相談には、 doremi の能力だと、これだけの情報じゃ答えようがないのね。おまけに、「字を書く行為」ってすごく時間がかかるし。

そういう時は、正直、迷物講師に"ほぼ100%丸投げ"を頼んじゃうことがあります。

でも迷物講師も、「字を書く行為」ってすごく時間がかかるから嫌い、という点ではdoremi と共通の認識をもった人なので、"ほぼ100%丸投げ"を引き受けてくれるのはマレです。

なんて落ち込んでいた矢先、本試験前夜までの実験らしいですけど、迷物講師と電話で話そう 【誰でもOK・匿名OK】というページを公開したことを知りました。

ウフフッ   。゚ヽ(゚´Д`)ノ゚。 ヤッターン♪

なので、これから本試験前夜までは、迷物講師に電話してみてね!

2013年9月13日金曜日

いま「宅建ファンタジスタ」を申し込んじゃダメ!

迷物講師の基本講座「宅建ファンタジスタ」は、もうすぐ平成26年度版に切り替わります。

業務命令で、宅建ファンタジスタのページにはリンクを張りません。

平成26年度版も、「今年の受験に完全対応している」のですが、サポート期間が「来年の本試験まで」と、1年以上も違います。

なので、いま「宅建ファンタジスタ」を申し込んだら絶対に損です。
もう少し待ったほうが断然お得です。

・ 今年受験するかた
・ 来年受験予定のかた

両方にいえます。

2013年9月4日水曜日

古い"合格ライン"予想の記事は削除しました

doremi は約1年前からこのブログを始めたのですが、平成24年度試験直後から、"合格ライン"予想に関係する記事を10個以上書き上げました。

でも今日は、それらを全部削除しました。[業務命令]

理由は、迷物講師が久しぶりに更新した 平成25年度(2013年度)の合格ライン というページを読んで想像してみてね!

2013年8月30日金曜日

暗記型を矯正する道具 - 民法を例にして -

暗記型じゃ最近の宅建試験に通用しません。

そこで今回は、
 ◆ 自分は暗記型か?
 ◆ 矯正する道具
の話をさせていただきます。

(1)自分は暗記型か?


下の【問題1】【問題5】は全部が、平成24年度民法(権利関係)を一問一答(過去問ドリル)にしたものです。

これらの問題には [誤り。正しい。] の答が書いてあります。
 ◆ なぜ誤りか? なぜ正しいか? の理由が気にならないかたは、暗記型です!
 ◆ 理由が気になっても、「ご自分の解説集」に不満がないかたも、暗記型です! 

上のどちらでもないかたの頭は、暗記型ではありません。
理解型です。
迷物講師的には「法律的なセンスがあるかた」です!

(2)矯正する道具


平成24年度権利関係の問題は、民法の基本原理のオンパレード状態でした。
平成25年度も同じようになる、というのが宅建倶楽部の見解です。

民法の基本原理というのは、ここでは、
 ◆ 私的自治の原則
 ◆ 契約自由の原則
 ◆ 過失責任の原則
 ◆ 信義誠実の原則
 ◆ 権利濫用の禁止
のことです。

そこで、暗記型のかたは特に、理解型のかたは念のために、各問題の下にあるリンク先を読んでおくことをお勧めします。

その問題が [なぜ誤りなのか。なぜ正しいのか。] についての実質的な理由が、日常的な言葉で説明されています。これらを読んで、「民法なんて常識の産物なんだな! でも生の常識とは少し違うな!」ということが理解いただけたとき、暗記型が矯正された(矯正されつつある)ということです。


◆◆◆◆◆

【問題1】 [平成24年度問3肢1で出題。答は誤り。]

「意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨」は、民法の条文に規定されている。

この問題の実質的理由が書いてあるページは、
オメデトウと私的自治の原則です。


◆◆◆◆◆

【問題2】 [平成24年度問3肢3で出題。答は正しい。]

「保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨」は、民法の条文に規定されている。

この問題の実質的理由が書いてあるページは、
契約自由の原則です。


◆◆◆◆◆

【問題3】  [平成24年度問9肢3で出題。答は誤り。]

Aに雇用されているBが、勤務中にA所有の乗用車を運転し、営業活動のため得意先に向かっている途中で交通事故を起こし、歩いていたCに危害を加えた。Aの使用者責任が認められてCに対して損害を賠償した場合には、AはBに対して求償することができるので、Bに資力があれば、最終的にはAはCに対して賠償した損害額の全額を常にBから回収することができる。

この問題の実質的理由が書いてあるページは、
「信義誠実の原則」と「権利濫用の禁止」 - その3 です。


◆◆◆◆◆

【問題4】  [平成24年度問4肢2で出題。答は誤り。]

A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した。なお、表見代理は成立しないものとする。Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。

この問題の実質的理由が書いてあるページは、
「信義誠実の原則」と「権利濫用の禁止」 - その4 です。


◆◆◆◆◆

【問題5】  [平成24年度問4肢3で出題。答は正しい。]

A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した。なお、表見代理は成立しないものとする。Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。

この問題の実質的理由が書いてあるページも、
「信義誠実の原則」と「権利濫用の禁止」 - その4 です。


2013年8月28日水曜日

平成25年度(2013年度) - Web無料公開模試

Web上の無料公開模擬試験、もうやってみましたか?

現在は、「個数問題に強くなるため」の対策編をアップしています。
9月になったら(9月中旬)、一般無料模試編も公開する予定です。

ところで、個数問題対策編(その2)の問題は、本邦初公開のスタイルかも。
四択問題50問すべてが個数問題になっているのです。

個数問題というのは、
  1. 正しいものはいくつあるか。
  2. 誤っているものの組合せはどれか。
という問題で、選択肢すべてについて自信をもって正誤を判断できないと、点がもらえない出題スタイルのことです。

今までのような単純な四択問題(正しいものはどれか、誤っているものはどれか)と比べると、知識の正確性が物を言います。

特に宅建業法は出題者もネタ切れを感じているらしいので、今年は個数問題を10問以上出題されても文句は言えない! なんて迷物講師は言っています。 [去年は全科目で個数問題が8問出題されました]

いわゆる消去法が使えないので、 知識の正確性が物を言う個数問題に、ぜひ慣れてくださいね。

それから、「ファンタ特別室」専用のWeb模試(第1回目)は8月28日にアップしましたので、パスワードをお持ちの方は、こちらにも挑戦してみてください。

以上のWeb模試は、当然ですが全部違う問題です。

迷物講師は、汗を・・・(・∀・i)タラー・・・拭き拭き、スタッフが超硬水(Contrex)で淹れたおいしいアイスコーヒー飲みながら?、さらに残りの模試を作成しています。

2013年8月8日木曜日

「doremi 不動産」―第12話― doremi 不動産の躍進やいかに !!

おかげさまで doremi 不動産 の快進撃が止まりません! オイオイオイ…

これからどうなるのでしょう。
成田周辺の不動産屋さんとのご縁でいろいろ話がもちあがり、doremi は、案内所だけじゃなく支店まで設けようかと考え中です。

成田周辺(千葉県)に支店をつくったら、doremi 不動産は大臣免許に免許換えです(本店が東京都の六本木なので)。
大臣免許業者って全業者12万4千中 2千ちょっとしかいません。
これってすごいことですよね! こちらの(3)を参照

景気が今より良くなれば、大型店舗だって誘致して…、夢は大きくなる一方です。

"あやめ"ちゃんはといえば、迷物講師に個人教授までしてもらって頑張ってます(リアルでは個人教授はしません)。
今年絶対合格間違いナシ!

"さくら"も六本木周辺の事情が良くわかってきて、貸事務所などで手数料を稼いでくれてます。
そしてまた誰か雇いたいと言ってます。

こんな doremi 不動産 を暖かく見守ってくれている迷物講師ですが、そろそろ平成25年に受験するみなさまのお役に立つ情報などをこのブログに載せるため、「doremi 不動産」のお話はちょっとお休みしたら? とのアドバイス(命令?)がありました。

そこでこのお話の続きは、今年の本試験が終了して、合格点予想騒ぎが一段落したら、しようと思います(約束はできませんが…)。

スタッフの勝手な思いつきで始めたバーチャルストーリーでしたが、お読みいただきありがとうございました。


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2013年8月7日水曜日

「doremi 不動産」―第11話―分譲住宅の代理販売で案内所設置!?

驚いたことに"佐倉ホームズ"の社長さんの話では、6月に完成した戸建て住宅12戸がいまだ入居者が一人も決まらないそうで、応援をよろしくというのです。

"清水"さん宅とはまた別の場所なのですが、「ありがとうございます。お任せください。詳細は後でメールで伺います。」

次から次へ情報が入ってきて、一人前の不動産屋さんになりつつある…??

頭の中で獲らぬ狸の皮算用をしてたら、"さくら"が「安請け合いしちゃってぇ。どうするの?人がまた足らなくなっちゃうよ。」

まったくそのとおりです。
「ネットで募集するしかないよ。現地近くに住んでる主任者がいいね。」と doremi。

「そううまくいくかな?でも募集しなくちゃ始まらないわ。12戸の分譲だと案内所を設置しておかないと。」と"さくら"が言うので、それもそうだと納得。

案内所を設置するんだったら、「案内所等の届出」もしないといけなくなる。

案内所等の届出は、業務を開始する日の10日前までにする必要があります。
そして、届け出るのは次の事項。
  1. 所在地
  2. 業務内容
  3. 業務を行う期間
  4. 専任の取引主任者の氏名
だから、案内所に常駐する専任取引主任者をまず決めなくちゃ、先へ進めません。

それから、この案内所には誰が見ても分かるように「標識」を掲げなくては…。

ところで、広告に使う表現で「新築」という言葉は、建築後1年未満のものにしか使用できない(不当表示の禁止)ので、来年6月までに12戸何とか買主を見つけないと!
とにかく doremi の頭の中は焦ってます。

その12戸の詳細情報がFAXで到着しました。

千葉県佐倉市にあり、京成本線ユーカリが丘駅まで徒歩15分。
小中学校、病院、スーパーマーケットまでそれぞれ15分以内の住環境が良好な物件。

建築面積 97.1㎡~124.3㎡
土地面積 142.9㎡~182.3㎡
間取り  すべて4LDK
駐車スペース すべて2台分あり
接道状況 一方(北東6m) ※接道義務について
建物構造 軽量鉄骨/2階建て(12戸)
セットバック なし
都市計画 市街化区域
用途地域 第一種低層住居専用地域
土地権利 所有権
現況   平成25年6月完成
建築確認番号 第121130建01554号
地目   宅地
容積率  100%
建ぺい率  50%
国土法届出 不要

なにやらいろいろな専門用語が出てきましたね。

ようく勉強して現地へ行ってきます。
帰ってきたら"さくら"にパンフレットを作ってもらわないと。

でも一番気になっているのは、案内所に常駐させる専任の取引主任者のことです。
早く見つかりますように…


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2013年8月6日火曜日

「doremi 不動産」―第10話― 事務所で初契約

"清水"さんに、住み慣れたお宅を2500万円で売却することを納得いただくまで、かなりの時間がかかりました。

新しい物件の良い点を沢山あげて、マイナスよりプラスの方が大きいことを何度も説明し、なんだかんだあった上で、ようやく契約までこぎつけました。

買主さんの方は希少物件ということで、少しでも早く入居したいらしく、この日が来るのを首を長ーくして待っていたようです。

買主さんが依頼した不動産屋さんは、新小岩の"ピピットハウス"。
doremi 不動産のお店まで買主さんを連れて来てくださいました。
"清水"さんご夫婦に doremi 不動産が加わり、ようやく、売買契約の締結です。

重要事項説明書に doremi や"ピピットハウス"さんの主任者が記名押印して買主さんに渡し、それぞれ主任者証を提示して説明しました。

以前から十分説明してありますので、契約の前の儀式のようなもんです。
次に売買契約書(37条書面)に売主さんや買主さん、 doremi や"ピピットハウス"さんの主任者がそれぞれ記名押印し一部は売主さんへ、もう一部は買主さんに渡して(交付して)無事終了しました。

ちなみに"ピピットハウス"の取引態様は「代理」、doremi のほうは「媒介」(専属専任媒介)です。

doremi 不動産が頂いた手数料は、"ピピットハウス"さんと協議の上、50万円にしました(複雑になるので以後消費税は考えません)。

受け取ることのできる報酬の額は、両者合わせて、「取引額(2500万円×3%+6万円)の2倍まで=162万円ですね。

だから、分け前は doremi 不動産50万円、"ピピットハウス"さんが残りの112万円ということ。

doremi が今回の報酬額を遠慮がちにしたのは、"ピピットハウス"さんから次の情報を取るためです。しっかりしてるでしょ?

さて、無事契約が済みました。

次にしなくてはならない事はというと、取引台帳(業務に関する帳簿)に、この契約を記載することですね。取引のあったつど記載しなければならない、次の11項目です。
  1. 取引の年月日
  2. その取引に関係する宅地建物の所在及び面積
  3. 取引態様の別
  4. 取引の相手方,代理を依頼した者,媒介の各当事者の氏名・住所
  5. 取引に関与した他の宅建業者の商号又は名称
  6. 宅地の場合は,現況・地目,位置,形状その他その宅地の概況
  7. 建物の場合は,構造上の種別,用途その他その建物の概況
  8. 宅建業者が自ら売主となる新築住宅の場合は,その新築住宅を引き渡した年月日,その新築住宅の床面積等(今回の物件は中古なので記載しません)
  9. 売買金額,交換物件の品目及び交換差金,賃料
  10. 報酬の額
  11. 取引に関する特約その他参考となる事項
この取引台帳を"さくら"に書いてもらってる間に、"清水"さんご希望の物件を押さえておいた"佐倉ホームズ"へ正式の購入申込みの連絡を入れなくちゃ。

あれ?

その"佐倉ホームズ"から電話です。
それも社長から。何だろう?


2013年6月21日金曜日

「doremi 不動産」―第9話― レインズからの問い合わせが!

レインズの経過報告をするため、"清水"さん宅にお邪魔しました。

おまんじゅうを手土産を持っていったら、ちょうど息子さんがいらして、おまんじゅう大好きと、持っていったおまんじゅうを3つペロリ!

甘いもの好きの男性って、結構いるんですね。
迷物講師も六本木不動産の社長もそうだったっけ。
"清水"さんの息子さんにも doremi は気に入ってもらえたらしい。おまんじゅうでぇ…?!
おまんじゅうじゃいけません。早く実力で信頼してもらわないとね。

とりあえず、売却物件の方はあまり反応がないこと、何がその原因かというと専用庭が広いのでそれがちょっとマイナスになっているかもしれないとお話しして、お店に戻りました。

そこにはちょうど、その和菓子屋のご主人"佐藤"さんが"さくら"や"あやめ"ちゃんとおしゃべりしていたので、おいしいおまんじゅうがお客さんに大うけでしたよ!と話しました。

それじゃぁと、お店に戻って同じものを持ってきてくれました。
"佐藤"さんはとても嬉しかったようです。
六本木ってファッショナブルな感じだからあまり下町感覚はないように思っていたら、意外とみんな、やさしい~!)^o^(

おまんじゅうとコーヒーでのんびりしていたら、電話が鳴りました。
レインズの情報を見てと、新小岩の不動産屋さんから。
専用庭のあるマンションを探していて、予算が2000万から2500万くらいが希望だということです。

3000万からだいぶダウンです。
でもまずはその条件を話してみます、と言って電話を切りました。
"清水さん"のマンション周辺の相場は本当は2500万あたりですから…。
うまく周辺の情報をもっと調べて説得しなくては。
何と言っても、専用庭希望は数少ないチャンス!

もし"清水さん"がこの話を納得されて2500万円で譲渡するとしたら、取得したマンションはなんとバブル時代の高い買い物で5000万円なので、これでは譲渡所得がマイナス(=譲渡損失)になってしまいます。

そういう時のために「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度があるんですね。

この制度は、マイホーム(旧居宅)を平成25年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができるものです。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます(住宅ローンも控除できます)。

仮の話ですが、もし、(旧居宅)の取得費が5,000万円で、今度譲渡する価額が7000万円だとしたら、2,000万円儲け(譲渡所得)が出るので、「買替えの特例」の利用を勧めたいところです。

この特例は、一定の条件を備えた不動産を譲渡して、新しい不動産に買換えた場合には、 新しい不動産の代金分(7000万円)まで、譲渡した不動産の譲渡所得は無かったものとして、課税を繰り延べる制度です。
つまり、5,000万円のA不動産を譲渡して、7,000万円のB不動に買換えた場合、B不動をまた譲渡する時の取得費は、7,000万円ではなく、A不動産を昔購入した時の価格(5,000万円)になるのが買換えの特例です。
これを「取得費の引継ぎ」といいますが、買換えの特例が適用されると、取得費の引継ぎが行われるので、買換えた7,000万円のB不動を将来また譲渡する時の税金が高くなるので注意が必要ですが、将来のことは考えないで、今だけ節税!したいという場合には役にたつ制度です。

なお、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「買換えの特例」は、一緒には使えません(細かい話ですが、宅建試験に出る可能性があります)。

その他一般に、新しい不動産の取得には所得税のほかに不動産取得税がかかるし、住民税も固定資産税も計算しなくてはなりません。数字の桁が1つや2つ違うので神経使います。
まだあります!登録免許税印紙税

もっと税の負担を軽くしないと景気は良くならないよ!と、 doremi はお上に言いたいです…。<(`^´)>

今年受験するみなさまも、税金頑張ってくださいね。
doremi も、しっかりとこれらの計算をして、"清水"さんの信頼を損ねないようにしないと…。

※きょうの話は、説明を簡潔にするために、減価償却など細かいことは考慮していません。

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2013年6月11日火曜日

「doremi 不動産」―第8話― レインズに初登録です。

いよいよ清水さんご夫婦に「佐倉の物件」をご案内する日です。
ちょっと雨模様でしたので、物件近くの喫茶店で重要事項説明書の内容で疑問のある点をうかがい再度説明しました。
雨が止んでから見学していただきました。
納得されたのか、「とてもいい物件だから契約までのことをすべてお願いしたい」とおっしゃる。
うまく奥様の信頼を得られたか????
ご希望は、現在住んでいるマンションを売却してこの物件に引っ越したいとのこと。

そこで問題になるのは、現在住んでいるマンションの売却です。
清水さんは25年前に、今住んでいるマンションを購入。3LDK 80㎡ 南向きです。
RC5階建ての1階ですが、専用の庭付きで当時5000万円で購入したそうです。
それではと、今住んでいるマンションの売却に関する媒介契約を「doremi 不動産」と結んでいただき、少しでも早く買主を見つけましょうとお話しました。

ともかく日曜日のご案内は無事に済み、改めてご自宅に伺ってレインズ(指定流通機構)登録のための調査をすることになりました。

翌日、マンションの登記事項証明書(登記簿謄本)を取り寄せ、周辺の生活関連施設や交通の利便性などを事細かく調査してきました。

なんと専属専任媒介契約を取り付けることができました!
奥様に信頼されたようで話がドンドン前へ進みます。

お店に戻って、"さくら"と一緒にレインズに初登録、そして完了!

数日後に登録証明書を清水さん宅に郵送しました。
これからは1週間ごとに報告しなければなりません。
大ざっぱに3000万円くらいでどうかと周辺の相場等の根拠を示して提案したのですが、早く買い手が見つかると助かります。

清水さんのマンションはバブル時代の高い買い物でした。
生活関連施設は十分整っているし、閑静な住宅街にあるマンションなので価値は下がっていないと思われますが、さすがにあの時と同じような価格は難しいです。
専用庭が不要な人にはどうなんでしょう? そこが一番心配です。

ところで doremi の手許の資料によると、平成元年の4月1日に消費税がスタートしました。
当時の税率は3%でした。この消費税、来年は8%になりそうですね。
売りたいお客さんも、買いたいお客さんも、8%になる前に成約できないと金額が大きいので大変ですね。

大変なのは、不動産業界も同じ。
今のうちに契約を沢山締結しておかないと…。消費税アップの先は不動産不況に?なんて嫌な予感が…。
「doremi 不動産」は開店したけど、すぐ廃業じゃたまりません!ガンバらないと。


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2013年5月29日水曜日

「doremi 不動産」―第7話― お店は人手不足?!

"六本木不動産"の田中社長より紹介していただいた方は清水さん。
江戸川区にある清水様のマンションに伺いました。

最近息子さんが結婚して独立したので、田舎に引っ越したいそうだ。
奥様は家庭菜園をしたいとの希望がある。そして将来は2世帯住宅で息子さん夫婦と一緒に暮らせたらとおっしゃる。

となると、田舎でも東京へのアクセスがいい所か?
話を詳しく聞けば、息子さんは海外に仕事で行く機会が多いとか。
だったら、佐倉のあの物件がおすすめでしょ!

帰り際に"六本木不動産"に持参したのと同じパンフレットを、清水様ご夫妻にもお渡ししました。
後は連絡を待つのみです。

清水様ご夫妻はとても仲がよさそうな感じでしたが、生活全般の主導権は奥様が握っているようです。
言葉の端々から感じました。

となると、物件調査も女性の目でしっかりチェックしておかないと、奥様からの質問に答えられないなと思いました。
連絡が来る前に、お渡しした物件ごとに現場で再チェックしておかないとだめですね。

ところで、「doremi 不動産」の事務所の方にも少しずつ来店される方が増えてきて、"さくら"だけじゃ人手不足になりつつあります?!どうもお店の居心地が良すぎるらしい…。

それも納得。
なぜなら、笑顔がとってもチャーミングな"さくら"が淹れてくれるコーヒーをタダで飲めるのですから…。
ご近所の違うお店の人や不動産屋さんがちょっと一休みと、そりゃ誰だって入りたくなりますよ!
ちょっとした情報など "さくら"になら教えようなんて、ありそうな…。

「人、増やしていいわよね?」と"さくら"に言われてOKしたものの、 doremi には誰かいい人いないかなんて考える暇ないっていう感じ!

どうしようと悩んでいたところに、和菓子屋さんのご主人"佐藤"さんがお店に顔を出したので、いい人いないっ? って相談に乗ってもらったんです。

そしたら、「ちょうどいい子いるよ。うちの親戚の大学生なんだけど最近アルバイト探してるんだ。」
とにかく会ってみることにしました。

2日後、その子がやってきました。名前は"あやめ"ちゃん。

若いだけあって、お店がさらに明るくなります。
受け答えもモジモジしてないで、はっきりと声が出せるのが気に入りました。
働いてもらうことにしましょう!

不動産関連のバイトは初めてということですが、宅建試験の事をよく知っていたのでビックリです。
「どうせなら今年の宅建受けてみれば」といったら、乗り気あるみたい。

迷物講師は、「女性も男性も10分も話をすれば合否がわかる」と嘘吹いていますので、今度先生にも会わせてみよう。ついでに教材もタダにしてもらおう。なんちゃって!

一方 doremi は、たび重なる物件調査でクタクタ!(*´-ω-`)・・・フゥ
doremi  もアシスタントがほしいよ、トホホ。

ため息ついていた矢先、清水様からケータイが鳴りました。
「佐倉の物件一緒に見てみたいのですが…」。

ご夫妻の都合の良い、次の日曜日にご案内することになりました。
先日お渡したパンフレットの重要事項説明書を作っておいて、当日お渡ししながらご案内をしようと思います。

でも、重説作成するのって案外時間かかるんですよ。ミスできませんから。

そうそう、紹介していただいた社長の田中さんにも経過を報告しておきました。

「じゃ、重説作成作業は家でやるから」と、"あやめ"ちゃんに連絡を入れて、現場から直帰しました。

今度の日曜日までにしっかり準備して、バッチリ契約を決めるぞ!
 
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2013年5月21日火曜日

「doremi 不動産」―第6話― 開店したけど、信用が付くまでは…。

まだ開店したばかりのお店ですから、お店の窓ガラスには売買や賃貸の媒介(仲介)物件を貼り出しています。

これらは、わざわざお店に来店しなくても、ネットでだって調べられる情報です。
ないとさみしいから貼ってるようなもんです。

でもおとり広告と疑われる情報は絶対に表示できませんから!そこはちゃんとチェック済みですよ。

現在の「doremi 不動産」には「代理」や「売主」になる物件情報、つまり独自の情報がないことが最大の弱みです。

これがあるのとないのとでは、お店への信頼度も全然違ってくるんじゃないかな。

免許番号が(1)の新米「doremi 不動産」では、まだまだ信頼してもらえないのは当たり前なのかな。


  • 宅建業者は、事務所の見やすい場所に標識を掲示する義務がありましたね。
  • その標識の最初には「国土交通大臣免許(1)12345号」とか「東京都知事免許(1)12345号」とか書いてあるのですが、それが免許番号です。
  • カッコ内の数字を見れば、その業者の営業年数が大体分かるようになっています。
  • 免許を取得してから最初の更新(5年後)までは、カッコ内の数字が(1)です。
  • 「doremi 不動産」は東京都知事免許を取得したばかりなので、「東京都知事免許(1)12345号」になります。
  • 5年経って更新すれば「東京都知事免許(2)12345号」(12345号の部分は変化なし)になります。
  • 10年経って2度目の更新をすれば、「東京都知事免許(3)12345号」です。
  • 街を歩いているとカッコ内の数字が二桁の、例えば(13)なんていう業者さんもいます。こういう業者さんは、ざっとみて50年の経験があるな! と判るのです(1995年以前は免許の有効期間が3年だったので、3年に1度カッコ内の数字が増えました)。

そこで免許番号(13)、ざっとみて50年も六本木で営業している、"六本木不動産"さんにはちょくちょく顔を出して営業しています。

その社長さんは二代目らしく人のよさそうな顔をしていますが、したたかさも兼ね備えた恰幅のいい初老の男性。甘いものが好きのようで、もう糖尿病一歩手前って感じかな。名前は田中さん。
5月22日が誕生日です。プレゼントはきっとたくさんもらうに違いないから、ちょっと目立とうと思って1日前に持って行きました。
プレゼントは手作りのヘルシークッキーです。

いつも忙しいのでなかなか会えないのですが、その時は珍しくお店にいたので直接クッキーをお渡しして、その場で食べながら少し長くお話もできました。

お話の中で、「今すごく忙しくてちょっと手伝ってもらいたいことがあるんだけど」とおっしゃるので、聞いてみると千葉県で一戸建てを探している方のお話でした。

「doremi 不動産」さんなら千葉に詳しいだろうからと、その人を紹介してくださるというのです。何というチャンスでしょう。ラッキー!!

早速良い物件を探さなくては。

国民栄誉賞の長嶋名誉監督の出身地で注目されている"佐倉"あたりはどうかしら。巨人ファンなら気に入るかも。

"佐倉"は、地震や津波等、東京湾に近い所より安全です。しかも、昔から千葉や東京への通勤圏としても有名。

隣のユーカリが丘駅周辺は、相当昔に、ある不動産会社が大規模に開発したところですが、入居者のために、京成電鉄にかけあって駅舎の建設費用まで負担した住宅団地が広がります。
暮らしにとても便利な施設を備え、子育てするにはもってこいの緑あふれる環境が自慢です。

そういえば、事務所に常駐していなければならない専任の主任者については、免許を申請する時は doremi でしたが、"さくら"ではまだ首都圏の地理に詳しくないのでフットワークの良さから、専任の主任者は彼女にして変更の届け出を出しました。これを提出する期限は変更してから30日以内ですよね。
これで doremi  が、物件調査を自由にできるようになりました。

早速、佐倉周辺の物件情報と、ユーカリが丘駅周辺の一戸建てを調査してきました。

調査した情報を"さくら"のセンスでスマートな資料に作りなおしてもらい、"六本木不動産"さんに届けました。
ほかに幕張メッセに近い物件とか、東京ディズニーランドに近い物件の資料も合わせてお渡ししました。

"六本木不動産"さんから紹介された、その買主の方はどのような人生を送ってこられたのでしょう?

住まいというのは個人のプライバシーを十分理解して物件を探さないと気に入ってもらえません。
でも知った秘密は守る義務(秘密漏えいの禁止)があります。

買主だけじゃなく、売主の物件にヤバイ秘密がある場合など正当な理由があれば、逆にその秘密をばらす必要が出てきます。ケースバイケースでちゃんと判断しないといけません。

なにはともあれ、早く買主に会えますように…。
こういう時は神頼み!近くの十番稲荷神社にお参りした後は、迷物講師の口癖「果報は寝て待て」で、素直に寝て待ってみますか。


"六本木不動産"は実在しますが、このコンテンツはバーチャルストーリーなので、お許しください。

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2013年5月8日水曜日

「doremi 不動産」―第5話― ようやく開店です!

北海道の"さくら"も東京駅に到着したのですが、ゆっくりする間もなく、"さくら"に事務所に必要なもの(TEL・FAX・PCや書類棚など)を手配してもらい、とにかく開店しました。
人使いの荒い doremi です! ごめんね…。

"さくら"には、大家さんから頂いたお話(成田の建築中の賃貸マンション)について簡単に説明しました。

そしたら"さくら"は、「じゃ成田空港関連会社の社員寮にしたらどぉ?」と、アイディアを出してくれました。
あまり駅に近い物件ではないですが、いろいろな秘策を練って営業計画を立てました。

大家さんのご自宅に二人で伺って、「成田空港関連会社の社員寮」計画をお話し、秘策を丁寧に説明しました。
そして、「貸借の代理」を任せて頂けることになりました。ヤッター!
これで、このマンションの取引態様の別は貸主の代理になります。

重要事項説明書も賃貸借契約書(37条書面)も用意しなくては…。

賃貸の重要事項説明書は売買のものとは少し違いがあります
よーく勉強しなきゃ。
未完成なので図面も完成予想図も必要でしょう。いやぁ忙しくなりそう!

成田の物件の概要です(詳細は除く)。
  • 賃料12万円 管理費5000円
  • 最寄駅 JR成田線成田駅 徒歩18分 京成本線 京成成田駅 徒歩18分
  • 間取り3LDK  面積72㎡
  • 方角 全室南東向き
  • 種別 マンション  新築5階建て30戸
  • (平成25年7月完成予定)
  • 物件及び周辺の地図、完成図
doremi は、成田空港関連会社をすべて調べ上げました。
成田にあるとは限らず東京都心にある場合も多いです。結構いろんなところに点在していて、回るのが大変です。

某社の担当の人からは、「日本の会社は異動時期がほとんど春なので時期が合わない」と断られました。

でも、外国の会社(日本法人の会社等)の方は、結構話を聞いてくれました。
4、5人ほど必要だとか、20くらいまとまってほしいとか、どうなることやら。
ヘタすると、成田の物件は住人が外国人だけになってしまうかも…。
ということはですね、重要事項説明書は英語で???? Oh my God !!!

doremi は、日本に慣れてない外国人が住むためのお役立ち情報を小冊子にして提供したら喜ばれると思いました。
それで、成田市役所に行ったり、近隣の病院、幼稚園や学校、買い物施設、コンビニ、クリーニング店、観光施設など生活関連施設を調査して、"さくら"に写真入りで作ってもらいました。

それをもって会社を訪問すると、とても感謝されて、一気に契約締結にまで話が進んじゃいました。我ながらびっくり!
20戸まとめての契約で、航空機の部品メーカーの技術者用の社員寮です。
アメリカ人、インド人、オーストラリア人が住まれるそうです。
契約締結日は建物が完成してからになりますが、「取らぬ狸の皮算用」をしてみると…。

貸借の代理の場合の報酬の限度額は,
①依頼者1人から…「基準額」まで
②その取引全体で…「基準額」まで
①②は両方満たすこと
※基準額…借賃の1ヵ月分(12万円)

なので、ざっくり言えば240万円まで報酬をもらえるかな?(12万円×20戸=240万円)。
これが貸借の媒介だったら半額になっちゃう場合もあるので、太っ腹の大家さんでよかった!

さて、ほんとに喜べるのはまだまだ先、現金が手元に入ってからですよね。
それまでの収入を、他で確保しなくちゃ。

ま、とりあえずは"滑り出し順調"と迷物講師に報告しておきますか…。

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2013年5月1日水曜日

「doremi 不動産」―第4話―店の内装とホームページ開設、そして広告

「doremi 不動産」の基本姿勢は、"お客様に安心していただくこと"です。

そのためお店の内装は、不動産屋らしくない、やさしくて明るい雰囲気が必要と考え、木をふんだんに使ったログハウス風のデザインに決定。
詳細については弟に一任しました。3週間後には開店できそうです。

それと、忘れてならないのはホームページですね。スマホでもかっこよく見えないと。
素敵なテンプレートを自作して、買いたい方、売りたい方、貸したい方及び借りたい方のお問い合わせにきめ細かく対応できるようにします。六本木周辺の生活関連情報はもちろん、 doremi の出身地千葉県の注目情報を充実させようと思います。

あ! 大切なこと忘れてた!
広告について考えてたところ、まだ取引物件が全然手元になかった!
どうしよう…。

何と言っても 早く物件を仕入れなければ…。

まず、近隣の不動産屋さんをめぐり、「もうすぐ開店します。どうぞよろしくお願いいたします。」と名刺を配りながら営業を開始しました。

お店を借りた大家さんにも、ごあいさつに伺いました。
その時です!
成田空港近くに賃貸マンションを建築中だそうで、その賃貸管理を依頼するという話を頂きました。嬉しい!ラッキーです。)^o^( !!
度胸と愛嬌の成果かしら?

早速現地へ行ってみました。5階建ての30部屋はありそうなマンションです。
設計施工はダイワハウチュ! (バーチャルストーリなので、ここは読み流してね)

竣工は8月の予定。
PC工法による「壁式ラーメン構造」という新しい工法なので、RC構造のものより工期がぐっと短く、最近ではマンション建設に利用されてるようです。

さてここで、宅建受験者のみなさまには大事なチェックポイントがありましたね。
広告を開始する時期の制限です。
このマンションでいえば「建築確認」がポイント。

このマンションは、すでに1月に建築確認はクリアーしています。
だから、きょう現在未完成でも、広告が打てます。

つぎに注意しなければならないのは、取引態様の明示義務です。
成田空港近くの賃貸マンションについて、 doremi 不動産が「貸借の代理」か「貸借の媒介」をすることになります。

どちらにするか、大家さんと契約しなければなりません。
この契約を、「媒介(代理)契約」といいます。
どんな宅建の参考書にも書いてありますよね。

でも宅建試験対策上は、「貸借の代理」や「貸借の媒介」には、媒介契約の規制(書面化等)がなかったですよね。でも doremi 不動産は"お客様に安心していただくこと"がモットーなので、大家さんにはちゃんと媒介契約書を渡します。

一般消費者(マンションの借主)に安心していただくには、
  • 物件の所在地
  • 交通の利便性
  • 各種施設までの距離
  • 団地の規模
  • 面積
  • 建物の間取り・用途
  • 物件の形質
  • 利用の制限
  • 設備・生活関連施設
  • 環境等
  • 写真・絵図
  • 価格・料金
  • 価格以外の取引条件
などについて、うそ大げさな広告をしてはダメという、とても大切なルールがあります。

一般のチラシ広告などでは、上のようなことは大体すごく小さい字で印刷されていますよね。
一般消費者の利益のために、宅建では景品表示法という分野で出題される細かいルールがあります。それが不動産の表示に関する公正競争規約です。

景品表示法関連で不当表示となってしまったら、信用は二重の意味でがた落ちです。

「宅建業者が宅建業法の規定(ウソおおげさな広告の禁止)に違反したとき」にも該当し、宅建業法上も最低指示処分になっちゃうんです。

やだ、怖い。よく調べてから広告を打とう。


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2013年4月22日月曜日

「doremi 不動産」―第3話―開店に向けて着々と準備中


バタバタと時間が過ぎていきますが、doremi は開業後どうやって営業を始めたらいいか、心配の種は尽きません。増えるばっかりです。(´・ω・`)ショボーン

早く相談に乗ってもらいたい北海道の"さくら"はというと、登録実務講習は終えたのですが、主任者証が交付されるまであと2週間程度かかるそうです。

ところで、この「登録実務講習」を受講せずに主任者証をもらえる合格者もいます。
それは、宅地建物取引の実務経験が2年以上ある人。申請後すぐに主任者証をもらえます。

でも"さくら"は 、宅建業には一切従事しないまま合格したので、この講習はスルーできません。だからもう少しの我慢。

時間は待ってくれないのに、やることはまだまだあります。
例えば、お店(事務所)に絶対に必要なものとして、
等を準備しなければなりません。

どこに売ってるのか調べたら、不動産屋さん御用達のお店がありました。ここで何でも買えるので助かります。
ここでは、契約書や重要事項説明書まで揃っちゃうんですよ。

そうそう、大事な名刺も手配しないと。ああ、忙しい~。

お店の内装は、弟の工務店(この部分はリアルです!)に頼みました。無理を言いやすいです。

何かを始めるということは、エネルギーの要ることですね。

さあ、「合同会社doremi不動産」もう少しで開店です。


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2013年4月15日月曜日

「doremi 不動産」―第2話―すんなり開店なんて甘いあまい!

北海道の"さくら"は登録実務講習を受講してるようです。頑張れ!

さて、不動産会社開業のための三種の神器の3番目が担保。これには2種類ありましたね。
営業保証金保証協会です。

doremi は営業保証金を納めて開業しようと思います。手順はこちらで調べることができます。
1,000万円必要です。

営業保証金は国債などの有価証券でも納付できますが、現金でも有価証券でも、納める場所は「主たる事務所の最寄の供託所」です。

doremi 不動産の主たる事務所(事務所は1つだけなので、そこが主たる事務所)は六本木ですから、最寄の供託所は東京法務局供託課になります。
ここに免許通知のハガキ(審査が通ったら送られてくるハガキ)と印鑑、そしてお金又は国債などを持参して申請します。営業保証金供託済届出書の記入例です。
現金持参するかどうするか迷いますね。キ、キケンだもの!

でも現金で納めておくと、メリットもあります。
例えば、主たる事務所を千葉県船橋市に移転した時、最寄りの供託所が変わりますね。

そんな場合に現金で納めておくと、「営業保証金の保管替え」という制度により、銀行等で行う振替に似た方法で、保管替えしてください! と請求するだけで doremi 不動産の営業保証金を新しい供託所(船橋)に移動してもらえます。詳しくはこちら

危険というデメリットより、このメリットのほうが将来役に立ちそうというわけで、二種免許と柔道二段の迷物講師に運転手とSPになってもらい、東京法務局に行くことにしよう!

立っている者は親でも使え」のことわざどおり、物知り迷物講師を使い倒します!
大好きな"おしるこ"こしらえて、うまいこと"おだてて"ね。

話は前後しますが、 doremi は都知事免許(法人免許)をもらう前に、会社設立や商業登記も済ませておきました。
最近は商法関連の改正も多いので、勉強のしなおしが大変でした。

会社法」が平成18年5月1日に施行されて、株式会社の最低資本金特例制度は特例措置ではなくなり、資本金が1円でも、後から追加しないで済みます。

だから今は、 doremi でも簡単に株式会社を設立できちゃう時代なのですが、ここは迷物講師のアドバイスもあって、合同会社を設立しました。

正式名称は、合同会社doremi不動産です。よろしくです。
株式会社ではありませんので、略式の書き方は(同)で、(株)ではありません。

商業登記のほうも、合同会社doremi不動産にしました。
昔は、ローマ字その他の符号は商業登記に用いることができませんでした。
でも、平成14年の商業登記規則等の改正により,商号の登記について,それまでできなかったローマ字その他の符号を用いることができるようになったのです。こちら

世界企業キヤノンは、カタカナしか使えなかった昔の登記なのでかわいそうでしたね。
今ならCANONで登記したと思います(迷物講師の関連記事)。

とまあ、第2話はこんなところですが、最近は商法関連の改正が多いので、小さな不動産屋さんを開業するのだって、すんなり開店なんて甘い!というお話でした。

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2013年4月10日水曜日

「doremi 不動産」―第1話―立ち上げに必要なもの3つ

不動産屋さんを始めるには、八百屋さんがお店と品物をそろえれば開店できるのと違い、法律(宅建業法)で決めた準備がいろいろあるから厄介ですね。
doremi は、宅建試験を勉強していた時に戻って復習しました。

えーと、開業に必要な「三種の神器」はなんだっけ?
1 免許
2 取引主任者
3 担保(営業保証金の供託又は保証協会への入会)
だけど、この3つのほかにもお店(事務所)や従業員(使用人)が欠かせません!

お店(事務所)は東京の一等地である六本木がいいなと早速ネットで検索し、六本木6丁目あたりで開業することにし、よい物件を賃借することにしました。
これを念頭に、六本木の不動産屋さんに入って、普通の専任媒介契約を締結。
いい情報が入るといいな。

ところで、普通の専任媒介契約を締結した六本木の不動産屋さんは、業務の処理状況を2週間に1回以上doremi に報告する義務はないのが、宅建試験上の注意事項ですね。
そもそも媒介契約の規制は、「売買(媒介・代理)と交換(媒介・代理)限定」です。
doremi  が頼んだのは、賃借するだけです。

もっとも実際には、貸借の場合も、業務の処理状況をお客さんに報告している不動産屋さんが、ほとんどです。一般の不動産屋さんは、この点、宅建業法で義務付けられていないことでも、お客さんの信頼を勝ち取るために行動しています。

doremi  は、情報を待っている間もやることはいっぱい。
東京都内に事務所を開くには、免許は都知事免許を申請することになるから、その方法もネットで検索して東京都のホームページで勉強しました。

書類を提出した時点で三万三千円の申請費用が必要なのね。
審査(免許を受けられない者かどうかの審査)に30~40日もかかるなんて、びっくり!

六本木の不動産屋さんからは10日目で連絡がきました。
とてもよい物件を紹介してもらい、自分でも綿密な現地調査を行って契約しました。

大家さんは、六本木6丁目で昔は材木屋さんをやっていた大地主の方。
六本木6丁目は、昔「材木町」と呼ばれていて、迷物講師が子どものころは、たくさんの材木屋さんが本当にあったらしい。

さてと、事務所が決まったら次に必要なのは従業員ね。
誰にしよう?信頼できそうな…。

そうだ北海道の友人"さくら"が宅建合格したと去年言ってたっけ。
連絡してみたら一緒にやる気はありそう。
彼女はまだ「合格しただけで取引主任者資格者でもない」ので、登録実務講習を受けて主任者になってから東京に来てねと言っておいた。

とりあえず、「専任の取引主任者」は doremi で免許申請書を作成。
このくらいは、行政書士さんのお世話にならなくても、doremi  一人で出来ちゃいます。

彼女が無事講習を修了して主任者になれたら、変更の届出をして彼女も専任の取引主任者にしようと思ってる。


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2013年4月5日金曜日

新装開店「doremi 不動産」

新しい年度になりました。
すでにフレッシュな気持ちで勉強をスタートさせた方や、これから合格を目指して頑張ろうとしている皆さまがまず考えること。
それはどうすれば楽に合格できるかでしょ?

ブログ等をネットサーフィンすれば、"楽に合格できるかのような情報や教材"はあっという間に集まります。

でも、ちょっと立ち止まって考えてみて!
100人受験して15人前後しか合格できない試験って、楽に合格できるものなのでしょうか?

それなのに、「これを利用すれば簡単に合格できます」、「合格率は80%!」等の宣伝文句を使って商売している業者が、今年も多く出現しています。

初めて勉強する方は特に、まず【宅建試験ここからスタート】を一読されて敵を知り対策を立てましょう
それから勉強道具を準備しても遅くはありません。いそがば回れです。
ちなみに、平成24年の宅建試験問題(実物)こちらです。

ネット上のコンテンツには、試験に出そうな専門用語の説明や解説をしてくれるものは、星の数ほどありますね。ちょっとおおげさ。

そういうものを読んでいると、その専門用語さえ暗記すれば、それに関連した問題が解けるんじゃないか、と期待してしまいます。

でもね、専門用語同士の横のつながりを欠いた勉強じゃ、最近の宅建には太刀打ちできませんよ。
ここのところは、【丸暗記やゴロあわせがダメな理由】という関連記事を読んでくださると、もっと詳しく理解できると思います。

それで doremi は考えました。
バラバラな専門用語同士を、ひもでつないで縦からでも横からでも取り出せる何かを、このブログでつくれば、いいんじゃないかなあと…。
それには、 doremi が主人公の物語を作り、その流れを、皆さまに勉強していただくのも有りかなと…。
そうすれば、迷物講師が唱える「エピソード記憶」に合致するし…。
さっそく実行してみよう!

タイトルは、新装開店「doremi 不動産」。
まず個人事業者として小さなお店を開き、広告を出して、営業を開始します。
女性ばかりの会社で、いろいろな場面でたくさん失敗するでしょうが、度胸と愛嬌で何とかなる?
連帯保証人には迷物講師になってもらいます。ネット上のバーチャル不動産です!

乞うご期待!

あくまでも楽に(楽しく)合格するための一つの方法を、皆さまに提供してみようという実験です。
面白そうだったら、どうぞお付き合いのほどを。
次回から始まります。

2013年3月26日火曜日

国政選挙を無効にする初の判決

「1票の格差」問題で、とうとう「違憲かつ無効」の判決が出ましたね。
「1票の格差」が最大2・43倍だった昨年12月の衆院選について、弁護士グループが広島1区、2区の選挙無効(やり直し)を求めた訴訟で、広島高裁(筏津順子裁判長)は25日、両区の選挙を「違憲、無効」とする判決を言い渡した
 ただ、無効判決の効力は、衆院選挙制度改革関連法の施行1年となる今年11月27日に生じるとした。国政選挙を無効とする司法判断は戦後初めて記事はこちら

この広島高裁の裁判長が女性であることも、 doremi には、とても嬉しいニュースでした。

もっとも迷物講師は、「地球で一番信用できないのは日本の最高裁!」という偏屈な思想の持ち主なので、「doremi は甘い!甘い!」で、片付けられちゃいましたが。

その代わり、もし最高裁が、広島高裁のような「違憲かつ無効」の判断をしたら、スタッフに一人3万円のボーナスをあげるだって…。これはこれで、とても嬉しいですけどね!

2013年3月21日木曜日

住宅調査 in Florida

フロリダにあるディズニーワールドへ行った時の話です。

付近をレンタカーで散策中、キシミーというところで"新築住宅売出し中"のエリアがあったので入ってみました。
綺麗な芝生の広がる住宅街区でした。
取り付け道路も、幅が広くゆったりしていました。

日本の新築分譲住宅の区画よりこちらのほうがとても広いので羨ましい!
でもアメリカじゃ当たり前か…。

買うつもりはないけれど、見てもいいですか?と許可を得て、モデルハウスになっているお宅を見学させてもらいました。
その時接客してくれたのは中年のふくよかな女性でした。お名前はジュディさん。
私も不動産の仕事をしてるんですよ、と言ったらびっくりして、パンフレットをくれました。
さすが営業!
下の名刺にもあるように、この方はREALTERという資格を持った営業ウーマンでした。
アメリカじゃ宅地建物取引主任者という資格はないけれど、営業をするだけでこの資格が必要です。日本は営業するだけでは資格は必要ありませんよね。

さて、訪問している地区の名前は「PEPPERMILL」というんだと、いただいたものを見てわかりました。
コショウをつぶす器具?おかしな名前ですね…。
いろいろなモデルがありましたが住宅の名前がいちいち"かわいい"。
例えば、シナモンローズマリーセサミジンジャー等。

間取りのタイプは2bedroom 2bath,3bedroom 2bath,4bedroom 2bathといろいろありますが、どれも大きなDouble Garage(2台は入る車庫)つきでした。
何しろこの住宅街の近くにはお店らしいものが一つもありません。買い物をするにはダウンタウンのショッピングモールまで車が必要になるし、会社までだって車で通勤するでしょうから家族で車2台は最低必要。ということでDouble Garageも納得です。


売出し中の住宅はパンフレットを見る限り、すべて平屋建てでした。
日本は土地が狭いので、2階建てが当たりまえですけどね。

拝見した部屋のインテリアは豪華ではありませんが、白と茶系ですっきり統一されていました。
住み心地のよさそうな雰囲気ですが、doremi 個人的には、なぜ風呂がふたつも必要なのか、風呂や洗面台の掃除は大変ではないのか、大きな疑問です。
あの時聞いておけばよかったと今になって、後悔してます。うーん残念…。


ドライブしているうちにWELCOMEの言葉に誘われて入ってしまった!?
ジュディさんと撮った写真です。

Judyさんの名刺
間取り図です。車庫の面積が広いですね。


このGreater Construction Corp.は1965年から中央フロリダで一番大きな建築屋さんだとパンフレットで自慢していて、この区画の特長は、近くにレクリエーション施設(例:ディズニーワールド)がたくさんあることだと書いてありました。素敵な物件です!いかが?

アメリカの住宅を買いたいと思われて、購入方法に興味を持たれた方はこちら↓をどうぞ。
Buying Guides - Calgary Real Estate - Japanese - Realtor® - Yuka ...
アメリカでは、ジュディさんのような女性が資格を持って大勢活躍しているそうです。

日本でも女性にもっと活躍してほしいと思っている doremi の今は昔のお話でした。

2013年3月14日木曜日

日本で一番重い犯罪は?

変な問題


迷物講師が doremi  たちスタッフに問題を出しました。

「日本で一番重い犯罪はなあ~んだ?」

"やっぱり殺人罪でしょ!"

"違うよ、強盗殺人罪だよ!"

「ブッブー、みんな不正解だな!」

迷物講師は、ときどきこういう変な問題を出して、 doremi  たち女性スタッフをからかうのが好きなようです。

変な趣味!!

正解は

1.
調べてみると、殺人罪の法定刑は「死刑又は無期若しくは5年以上の懲役」です。
だから軽ければ、人を殺しても5年の懲役ですむことになります(刑法199条)。

2.
強盗殺人罪の法定刑は「死刑又は無期懲役」です。
軽ければ、強盗が人を殺しても無期懲役ですみ、死刑になることはないです(刑法240条)。

そこで正解ですが、日本で一番重い犯罪は、外患誘致罪(がいかんゆうちざい)というものです。


刑法81条を読むと、「外国と通謀して日本国に対し武力を行使させた者は、死刑に処する」と書いてあります(刑法81条)。

法定刑は死刑しかないです。

だから、日本で一番重い犯罪は外患誘致罪です。

解説1


わが国の刑法は、みなさまが勉強している民法と同じで明治時代にできました。

明治時代、刑法を作った人たちは、殺人や強盗殺人よりも許しがたい犯罪がある! と考えていました。

それは祖国を裏切る罪!

考えてみれば、大和政権誕生以来、その時代の最高権力者でさえ祖国を裏切った人はいなかったですね。

藤原道長・平清盛・鎌倉幕府の執権・織田信長・豊臣秀吉はおろか、徳川15代の将軍誰一人をとっても、わが祖国日本を裏切って、外国に売り渡すようなことをした人は皆無でした。

だから、祖国に対する裏切り行為は、殺人や強盗殺人よりも許しがたい、と考えられたようです。

解説2


外患誘致罪の条文は、「外国と通謀して日本国に対し武力を行使させた者は、死刑に処する」となっていますが、 外国とは、外国政府を意味し、外国人の私的な団体は含まない、というのが定説です。


いま話題になっているTPPに参加することは、"武力を行使させないだけで"、権力者の祖国に対する裏切り行為という点では、外患誘致罪と同じ根っこ(売国奴的な面)を持っている、と考えているのが迷物講師です。

迷物先生は時々暴走するので、違う意見のかたには、 doremi  が代わってお詫び申しあげときますね。

そうでないかたには、お茶する時のネタにでもなれば、嬉しいんですが…。

関連ブログ:TPPの怖さ

2013年3月8日金曜日

憲法違反なのに、なぜ選挙が有効なの?

憲法の条文


日本国憲法は98条1項で、「この憲法は、国の最高法規であって、その条規に反する法律、命令、詔勅及び国務に関するその他の行為の全部又は一部は、その効力を有しない」と書いてあります。原文はこちら

例えば、「1票の格差」が有りすぎて憲法違反の選挙は、その効力を有しない(無効)とハッキリ書いてあるわけですね。

でも東京高裁判決は


こんど東京高裁は、この間(平成24年12月)の選挙について、「1票の格差」が有るので憲法違反の選挙に当たるとしながらも、選挙そのものは有効(全部が有効)という判決を出しました。

この判決って、憲法98条1項の文言(もんごん)に反しているんじゃないの?

裁判所って、ここまで明らかに憲法の文章に書いてあることを無視していいの?

doremi には納得いきません!<(`^´)>

かつての最高裁判決は


宅建倶楽部にある憲法の専門書によると、こんどの東京高裁と同じ論法で、最初の最高裁判決が出たのは、1976年(昭和51年)4月です。

もう37年も前です。

その後も1回、「憲法違反の選挙に当たるけど、選挙そのものは有効」という判決を、最高裁は出しています。

事情判決の法理


こんどの東京高裁判決や、かつての最高裁判決のような論法を、憲法の専門用語では「事情判決の法理」というそうです。

「1票の格差」が有りすぎて憲法違反の選挙だったとしても、これを無効としてしまうと、国政が大混乱するので、これを回避するため、というのが「事情判決の法理」の唯一の根拠みたいです。

大混乱の回避って何なの?


doremi は、憲法違反の選挙を憲法98条1項の条文どおり素直に無効にしても、国政の大混乱なんて起きないんじゃないかと思います。

この間(平成24年12月)の選挙で「1票の格差」が有りすぎたのは特に比例区だと思いますが、その比例区選挙を無効にして、比例区の衆議院議員の議員資格を剥奪したって、私たち一般庶民は「近いうちにもう一度投票所に足を運ばなければならない面倒臭さ」があるだけだと思うんですが…。

大混乱するのは、憲法違反の選挙で当選した議員本人と取り巻きの人だけだったりしてね。

ここまで書いて、ちょっとヤバイかなと、doremi は下書きを迷物講師に見せました!

そしたら、「どんどん書け!」というお墨付きをもらったので、アップすることにしました。

迷物講師によれば、最近のマスメディアは、政治・経済に関する限り「提灯記事」ばかりなので、doremi の記事くらいがちょうどいいとのことでした。

doremi も調べてみるまでは、どこのマスメディアでも言っている「大混乱を回避するため」という「公共性が有りそうなフレーズ」に妙に納得させられていました。

でも、「大混乱の回避」の意味を突き詰めていくと、きょうのブログで書いたようになってしまうのです。

ちなみに迷物講師は、株式市場等のマーケット、アメリカとの関係、その他もろもろの要素を加味しても、ここらへんで「うみを出しておいたほうがいい(選挙無効にすべき)」という意見らしい。

7月になれば参議院議員選挙が行われるので、その際、「衆参同時選挙でいいじゃん」と言っていました。

もっとも、それは夢の夢で、現在の最高裁を構成する超エリート裁判官は、「高裁から上がってきた事例について、全部、1976年以来の事情判決の法理を踏襲する(選挙は有効にする)に決まっているけどなあ」とボヤイテいましたけれど…。

この国で、既得権益が一掃されるのは、30年や50年くらいのスパンでは無理なのでしょうか?

2013年3月1日金曜日

ひな祭りと「アボカド」

こんどの日曜は「ひな祭り」、桃の節句ですね。
寒いの大嫌いな doremi はこの言葉を聞くと、いよいよ"春"到来を感じます。

doremi オリジナルの巻きずし


みなさまのお宅と同じで、うちでもお雛様にはお寿司をつくります。簡単に作れて、意外とおいしい巻きずしが定番です。

材料は、マグロの赤身(なぜか外国産)と卵とカニかまとアボカド、その他です。
どんなものができるかもう想像できちゃいますね…。
そう、この巻きずしの決め手は何と言ってもアボカドです。
固からず、柔らかすぎずの加減です。

アボガドは間違い?


ところで、アボガドと発音する人多いけど、正しくは「アボカド」です。
アボガドは、スペイン語で弁護士を指す言葉です。

どうしてアボガドが広まってしまったのか


定説はないようですが、 doremi を含む宅建倶楽部の見解では、農水省のお役人さんが主犯です。

農林水産省のページには「アボガド」という表記が頻出します。
(例)まぐろとアボガドのサラダ

農水省のお役人さんも人間。迷物講師のブログのとおり、みんなが「出来そこない」の日本社会ですもんね。

農水省のアボガド宣伝ページ


表記は間違っていたけど、農林水産省が一生懸命広めようと宣伝している努力は認めます。
上でリンクしたページは、いきなり見たらとてもお上のサイトとは思えません。
え?どこの会社のレシピサイト?と思ってしまうほど良くできたサイトです。参考になります。

このようにお上も広く宣伝してくれて、名前は「アボガド」で定着しそうだけど、お陰さまで doremi のうちの食卓にも頻繁にのるようになったのです。

このアボカド、栄養満点だけじゃなく脂肪分はほとんどが不飽和脂肪酸であり、血中コレステロールを増加させる心配が少ないそうです。ビタミンEも多く含まれるそうです。中高年にはもってこいですね(Wikipediaより)。

もう少しアボカドのことを知りたい方は果物ナビをクリック。別名ワニナシと言うそうです!また年間輸入量の1996年からの増加の推移も見られますよ。

ということで、今日は忘れずにアボカドを買わなくちゃ。
食べ頃のものを見分けるのはコツがいります。
皮の色を見るだけじゃだめで、ヘタのところが少し浮いているものを狙っているのですが、的中率は7割くらいかな。

2013年2月22日金曜日

善意・悪意の意味が一般用語と違う理由


1.善意


宅建を勉強し始めると、比較的早い時期にお目にかかる専門用語があります。
それは「善意」という言葉。

一般用語で善意と言えば、善良な(他人のために思う)心ですることを指しますよね。
善意の共同募金とか…。

でも法律で「善意」と言ったら、「ある事実を知らないですること」に意味が変わっちゃいます。

なぜなの?

2.悪意


これは「悪意」についても同じです。

一般用語で悪意と言えば、悪い(他人に害を与える)心ですることを指します。

でも法律で「悪意」と言ったら、「ある事実を知っていてすること」に意味が変わっちゃいます。

これも、なぜなの?

3.理由を調べてみた


そこで doremi は調べてみました。

まず、宅建倶楽部にある専門書や法律辞典で調べてみました。
結果、その理由が書いてある部分は発見できませんでした。

じゃと、ネットで調べてみました。
やっぱり、なぜかを書いてあるサイトは見当たりませんでした。

4.ふだん偉そうにしている迷物講師


しかたないので、ふだん偉そうにしている迷物講師の教えを請うことにしました。

"理由がない結論はない!" が口ぐせの迷物講師は、このブログを読んでくださる皆さまからしても、偉そうにしていると思うでしょ? doremi も同じ!

しゃくだけど、迷物講師は理由をすっきり説明してくれました。

そして、意地悪な先生はひと言つけ加えました。
"いま教えた理由はブログに書くな!" だって…。

弁護士だって宅建講師だって99%は知らないはずだから、これは企業秘密というのが理由らしい…。

5.結論


今回のタイトルは釣りっぽくなってしまいましたが、善意・悪意の意味が一般用語と違う理由なんて全然しらなくても、

・ 「善意」は「ある事実を知らないですること」
・ 「悪意」は「ある事実を知っていてすること」

と覚えちゃえば、宅建試験の「高得点合格にも何の支障もないはず」なので、かんべんしてください。

ただ、有料講座をとっているかたは、迷物講師を「おだてれば」教えてくれるかも…。

2013年2月15日金曜日

おいしくて、ヘルシーで、手早くチャチャッと

最近は、自分の免疫力を高めてお医者さんに行かなくて済むよう、食生活を改善しています。
信じられるのは、自分の体力だけ。

抵抗力なければ、どんなえらい有名な人だってあっという間にこの世から消えちゃうから怖いです。

そのために doremi はなるべくデパ地下の総菜などを買わない、外食をしないようにして、手作りを心がけています。

と言っても、 doremi はそんなに器用ではない。
決して料理得意ではないので、少なくとも3つのことについての情報をたくさん身に着けて、手作り上手になろうと行動してます。
それは、おいしくて、ヘルシーで、手早くチャチャッとできることです。

1 おいしくて


すごくアバウトな表現!
いいんですよ、独断と偏見でみなさまそれぞれが想像してくだされば…。

doremi は子どものころから好き嫌いがないので、何でもいただけます。
ですから食材はなんでもOK。

よれよりおいしく食べる環境が重要です。
そう、誰と一緒に食べるか、ですね。
食べるだけじゃなくて、作るところから一緒だともっと happy になれると doremi は思っているわけですが…。

2 ヘルシーで


食材の組み合わせや、料理する時の油分に気を使わないとまずいのは中高年ばかりではありません。日ごろからダイエットしなくて済む食事をするための情報は欠かせませんよ。

栄養補助食品の助けを借りなければ不安というのでは、自己免疫力はちゃんとつくのかなぁ。

最近はシリコン素材の器やお鍋があって電子レンジで蒸し料理ができて、超便利。
油分を大幅に減らせます。
doremi もシリコン製のタジン鍋を使っています。

3 手早くチャチャッと


で書いたおいしく食べる環境が整ったなら、あまり時間をかけずに調理して食べたいですよね。もちろん一人の時でも。

これには、下準備が必要です。
それだけでなく、調理方法、調理器具、場所の面積や掃除のしやすさも、重要。

で書いた電子レンジで使える調理器具は、ガスレンジやIH調理台を占領せずにもう1品を同時に作れる優れもの。すごく時短になります。

そして小さなまな板がたくさんあると、食材ごとに切れて、そのまま鍋に放り込める=切ったものを別のバットやザルに置きなおさなくてよい=洗い物も増えないので、これまた時短になります。

また、フライもどき(油分を使わずパン粉だけ食材にまぶしてフライパンで焼くもの)はシリコンペーパーをフライパンに敷いて焼くだけなので、後片付けも楽ちんですね。

まだまだあるのですが、長ーくなるのでこの辺で…。

このように、チャチャッと調理するためにどうしたら楽できるかといつも思ってると、いい知恵が出てくるものですね。これで料理の腕が上がれば言うことなし!がんばるぞ。

話がそれますが、時間の短縮ができる方は、勉強時間を作りだすのも上手な方と思います。もし、まだやってらっしゃらないなら、 doremi のお料理みたいに挑戦してみて!

宅建の勉強も、時間の使い方全体が気になってきて、以前よりアグレッシブになっているのを感じられたら、しめたものだと思います。

2013年2月7日木曜日

女性の宅建合格率は?

合格発表後に「宅建試験の概要」が(財)不動産適正取引推進機構から発表されますが、「宅建倶楽部」では毎年データの集計をしてグラフ化しています。
それらを見ていて、ふと女性の合格率はどうなの?という疑問を感じまして、新たに集計した結果が下の図です。

平成24年から過去25年間の男女別合格率のデータグラフ


結果、昭和63年から平成24年までの平均の合格率は全体で15.6%でした。
重要なのは、この25年間の男性の平均は14.8%に対し、女性は17.8%と3%も差があったのです。
すごいと思いませんか。

だって一言で女性と言いますけど、与えられている環境は、男性より過酷の場合が多いのではないでしょうか。
例えば、結婚していて小さな子供がいる家庭を切り盛りしながら勉強していたり、年老いた親を介護しながらだったり、家庭の切り盛りだけでなくパートの仕事までしていたり…。
確かに男性も仕事の責任だったりノルマは厳しいでしょうが、何もしなくていい多くのニートも男性の中にいることを考えると、男性より努力や頑張る気力を持っている女性の方が多いからこのような結果が出たのでは…。

この25年間の結果に doremi は正直驚きました。

今年受験する女性のみなさま、毎日少しずつ、これが大きな結果を生み出します。

相田みつをさんは「毎日少しずつ。それがなかなかできねんだなあ。」とおっしゃったけど、女性ならできますよね!


あわてず、あせらず、あきらめず、前へ進みましょう!


なお、男性をダメだと言っているわけじゃないので、気に障ったらごめんなさい。m(__)m

…もっとほかのグラフが見てみたいと思ったら、こちらに…。

2013年2月1日金曜日

あなただけの知恵

宅建を、どんな手段を使って合格しようかと、いろいろ悩んでいるみなさまに役立つかもしれないことを、少し書こうと思います。

魅力ある宅建の宣伝文句


書店や予備校のパンフレットに書かれている宣伝文句は、魅力ありますね。

書籍など
宅建ゴロ合わせ&暗記術
ゼロからマスター講座
聞くだけで覚える速聴速読CD
イラストでよくわかる
まんがはじめの一歩
最短合格テキスト

予備校など
仕事・学業・家庭等と両立して合格を目指す皆さんを応援
法律知識ゼロの方も安心して学べる
合格時になんと半額キャッシュバック

十分調べてよさそうな講座・教材を決めたとします。
よし、これで合格を目指そう!
でもちょっと待って…。

合格するための条件は講座・教材だけじゃない、と doremi は考えています。

ネットで多く見かける合格体験記は役立つか?


自分は短期間で合格できたという体験記が目につきます。また、こんな苦労があったとか、この教材がいいよ、なんていうのも多いですね。

でも、こういう情報にあまり振り回されると危険かも、というのが実感です。

なぜ危険かというと、体験記を書いている人は言ってみれば赤の他人。
その他人と自分が、同じ環境で勉強できるわけないからです。

学生時代にやった勉強を思い出せ


「学習経験」というのは、10年・20年・30年…と過去の自分がしてきた成果です。

こんな人いませんか?

学生時代の試験は一夜漬けでOKだった!
要領だけは良かったので落第には無縁!

まだあります。
それは、大きな試験を受けた回数です。
最近では、高校も推薦、大学も推薦で入れる時代。

だから、宅建が人生最初の大きな試験という方も案外いらっしゃるように思います。

20万人前後が受験し、合格率も15パーセントという宅建試験は、日本を代表するくらい大きな試験ですよ。

高校や大学を推薦で入学できた、受験競争を経験しないで済んだ方は、それじたいが、ハンディキャップです。

具体的には、堅苦しくて退屈な法律の勉強に対する我慢する習慣が不足しています。

勉強を開始する前には、そこをまず十分認識していただきたいです。

この認識があって初めて、魅力ある宅建教材の宣伝文句やネットで見かける合格体験記が、あなた個人の知恵として本当に参考になるのだと思います。

予備校や先輩合格者が流す情報だけに溺れないでくださいね。
他人が流す情報と、あなた個人が得た知恵とは、ぜんぜん違うものです。

情報ではなく知恵を獲得する


今まで受験競争を経験しないで済んだ方も、経験したけどもう忘れてしまった方も、ぜひ、あなただけの宅建学習方法について、知恵を獲得してください。

ヒントになりそうなことは、このブログでもだんだんに書いていくつもりですが、まだ2月になったばかりなので、あせらないでじっくり、お願いいたします。

"迷物図書館"も今年で開館15年。
利用される方も、昔とはずいぶん違ってきているそうです。
そのへんを考慮して、もっともっと良いコンテンツをアップしてほしいと、 doremi からも強く要求しておきました。

2013年1月29日火曜日

理解することで新しい発見も

前回 doremi は、「法令制限」の都市計画法が特に苦手だったと書きました。身近ではない法律だったからです。

都市計画区域の整備、開発及び保全の方針(マスタープラン) ってどんなもの?


マスタープランなんて、参考書読んでも全然イメージできませんでした。
でも今は、そのへんの参考書よりやさしく説明してくれるのが、市役所、区役所などのホームページですね。

「都市の健全な発展と秩序ある整備を図るため、土地利用のあり方や道路・公園等の都市施設の整備、市街地開発事業に関する計画などを定め、都市の将来像を描き出すプラン」のこと。

将来像を描き出すプラン」というフレーズは、千葉市のホームページから引用しました。「整備、開発及び保全の方針」より、 doremi には しっくりきます。それで拝借しました。

まず都道府県が、そこの都市計画区域のプラン(マスタープラン=整備、開発及び保全の方針=将来像を描き出すプラン)を定めるのが、話の始まりです。

そしてそのプランが定まると、一般の人の「縦覧」に供します。民主主義社会ですから、お上が秘密にしておくことなどできません。

ところで doremi には、今でも引っかかる言葉が出てきます。それは「縦覧

そういえば、過去問にも出てきますね。
(例)
公衆の縦覧に供された都市計画の案について、関係市町村の住民及び利害関係人は、都市計画の案の公告の日から2週間の縦覧期間の満了の日までに、意見書を提出することができる。[平成9年度/1997年度/問17(2)](正しい肢です)

聞き慣れない言葉、「縦覧」の意味


自由に見ること。思うままに見てまわること(デジタル大辞泉より)。
また、宅建倶楽部にある法律学辞典によると、行政上の書類を一般的に自由に見せる制度があるときにこれを見ること、法文上は「縦覧に供する」と表現される、となっています。

なんか、上から目線の言葉だなぁ。
英語では public inspection といいます。public がついてますね。
「縦覧に供する」となると make … available for public inspection
英語の表現は、上から目線を感じません。

同じような意味で使う「閲覧」とは


この言葉も過去問にしばしば出てきます。
(例)
宅地建物取引業者は、その事務所ごとに従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、当該名簿をその者の閲覧に供しなければならないが、当該名簿を事務所のパソコンのハードディスクに記録し、ディスプレイの画面に表示する方法で閲覧に供することもできる。[平成19年度/2007年度/問45(2)](正しい肢です)

調べたところ、法律学辞典には「閲覧」という言葉でなく、「閲覧請求」という言葉でしか載っていませんでした。
意味は、行政機関に対して、その保有する文書その他の物件を閲覧させるよう求めること。

そこで、デジタル大辞泉で調べると、閲覧とは、書物・新聞・書類・ウェブページなどの内容を調べながら読むこと、でした。

wikipediaによると、閲覧とは、図書館関連の用語で、利用者が資料を館外に持ち出さずに見ることを言う。また、近年では、インターネットの用語として、ウェブブラウザを用いてウェブページを見ることを閲覧と言い、その回数をページビューという。

なるほど、閲覧は法律用語ではないから法律学辞典に載っていなかったということですね。
英語の表現では、inspection だけだと思います。

「閲覧」と「縦覧」の違い


この二つの言葉は「縦覧に供する」と「閲覧請求」という言葉で比べると、違いがはっきりします。

◎「縦覧に供する」の主語は、お上
◎「閲覧請求」の主語は、一般の人

  お上 ----「縦覧に供する→→ 一般の人  

  お上 ←←閲覧請求」  ----- 一般の人


英語の表現が上から目線がなくて、文字通りの民主主義です。
日本の法律用語は、上から目線が多いような感じがします。
ちょっとした発見でした。


都市計画法を含む「法令制限なんか丸暗記科目だ!」と教える予備校や講師が多いです。

丸暗記できれば大したものです。
そんなこと無理と感じている皆さまは、参考にしてくださいね。

2013年1月21日月曜日

doremi の苦手分野克服法

さて、前の記事では"少さな改善の積み重ね"を提案しましたが、きょうは、もう一つの積み重ねをお勧めしたいと思います。

doremi の苦手は「法令制限」で、特に都市計画法でした。

初めからやる気が出なくなっちゃうのが、都市計画法の専門用語。
例えば区域区分?地域地区?用途地域?地区計画等?
必死で覚えてみても、なんか生活に密着しない単語だらけで、ぜんぜんピンと来ない…。
そんな時は、具体的なイメージがほしくなりませんか?

その頃の doremi だったら無理でしたが、今ならネットでいくらでも調べられます。
例えばこちら
北海道から沖縄県まで、"市"や"町"単位で、用途地域の地図を確認できます。

お住まいの地域から見ていくと理解しやすいと思います。
なるほど、駅周辺は商業地域。でもすぐ近くに第一種低層住居専用地域があるな、という風に。

既に固定資産をお持ちの方は、ご自分の土地などの建ぺい率や容積率などの専門用語に敏感でしょう。そんなこともちゃんと確認できます。
こうなると言葉だけでなく、イメージでも理解できるようになるのでは?

都市計画税がどういうわけで払わされているのか、市や町のホームページに行ってみれば、"市街化区域内に関係している"ことが分かったり、身近に感じられるかも。

このように、わからないことをいちいち自分で調べてみると、手間がかかるんだけど、分かる楽しさも出てくる。

いまはまだ、余裕をもって勉強できる時期ですね。
だから、お勧めしたいと思います。

doremi は数年前に、47NEWS(よんななニュース)というホームページの中で、南極観測隊に同行した記者の日記を愛読していました。
その中で"第51次本吉隊"の隊長さんが最後に言っておられた言葉が、今でも忘れられないです。

それは、「人間の脳というのは3つのファンクションを持っている。一つ目は生きたい。二つ目は知りたい。3つ目は仲間を持ちたい。全員生き延びて帰って来てください。どん欲に研究、観測をしてください。そして1人の人間を孤独にしないでください」。

この言葉の中の「知りたい」は、誰にもある本能らしい。ここを、 みなさまそれぞれが工夫して刺激すれば、宅建の勉強が苦痛にならなくて済むんじゃないか、と思ったわけです。

キーワードは「なぜ?」です。「なぜそんな制度があるんだろう?」とか、小学生に戻ったつもりでね。

2013年1月17日木曜日

次の試験に向けての対策

お正月から既に2週間も過ぎ、次の試験に向けての対策をそろそろ考え始めた頃かな?
と doremi 宛てに来たメールをみて感じましたので、アドバイスをちょっと書こうと思います。

少しの差で不合格だったみなさまは、多分運が悪かっただけ!のことでしょう…。
だから、みなさまの心の中は、「こんなに努力したのに…。」、「10年分も過去問を解いたのに…。」、「模擬試験で40点も取れたのに…。」、というような感情が渦巻いているのではないでしょうか。

その気持ちのまま、今年の対策は、教材を替えてみようか? 学校を替えてみようか? 独学でやってみようか? と考えているかたが多いのでは?

でも、目に見えるものを替えても、お金を沢山つぎ込んでも、ダメなときはダメです。
なぜでしょうね?

doremi は、みなさまの「気持ちに原因」がありそうに思えます。
不合格だった自分を、こんなに努力したのに「先生が悪かった」、「教材が悪かった」などと何かのせいにして甘やかしているような…。
このような気持ちのまま勉強を再開しても、また今年も、「去年よりも努力したのに…」となる可能性が大きいと思います。

そこで doremi からのアドバイス。

まず、不合格になった「自分はダメだとかのマイナス感情は、頭から完全に削除」します。
じゃないと、やる気、合格するぞという意欲そのものが、数ヶ月で萎えてしまう危険が大きいです。

次に、自分が受験した過去の行動を冷静に見つめます
見つめなおした結果、「自分を甘やかしていたな」とか、「弱気だったな」などと気づけば、その点をぜひ改善していただきたいです。

例えば、

「やだ、こんな難しい問題、覚えるっきゃないわ!」
doremi のアドバイス
-- いえいえ、そんな悲観的に弱気にならないでぇ。
法律の勉強は、覚えるんじゃなくて自分が裁判官になったつもりで、「どっちが悪いか自分勝手か」を考えると、解ける問題が多いんです。いつもなぜ? を考えていると自分のうる覚えの部分も発見できますよ。これはどんなかたにも当てはまる、法則です。

「ああ眠い!今日は半分で勉強やめよ!
doremi のアドバイス
-- こうすると、明日が今日よりきつくなりますよ。どうすれば、眠くならないで勉強できるか、自分なりにすぐ対策しなきゃね。この対策は十人十色で、法則みたいのはないと思います。

「このテレビ面白いから勉強は明日!」
doremi のアドバイス
-- 録画しとけばいいでしょ。できなかったら見ちゃダメ。何のために今つらい思いしてるの?

「この問題わからないから、教科書わからないから、ちょっとゲーム!」
doremi のアドバイス
-- おい、おい、わからないから食いついて何回も読んでやるんでしょ…。10回くらい読めば分かるようになるよ。ネットでだって調べられるでしょ。

と、このような小さな小さな改善の積み重ねが、逃がしていた運を引き寄せるように思います。つまり去年の自分とは違う自分になる…。

お金を出して特別な受験対策なんてしなくても、これで合格する人が結構出てくると思いますが、賛同していただけますか?

2013年1月9日水曜日

プライベートコーチの位置づけ

更新:平成25年12月9日

このブログの一番上に、私信ならではの踏み込んだコーチ」も別サイト(ドレミの写真があるサイト)でしています」っていう文章が、いつも出ています。

doremi は、
1. 宅建試験の勉強法
2. 資格の役立てかた
3. 合格までにかかる費用
4. 学習時間
5. 市販本の扱いかた
を想定して、「私信ならではの踏み込んだコーチ」を始めました(平成24年8月27日開始)。

でも平成24年の暮れあたりから、心配していたことが起こっています。
それは、プライベートコーチを”勉強の中身を無料で教えてくれる"サイトと考えるかたの増加です。

原則として、 doremi が勉強の中身を教えることはしていません
理由は、有料で講座を取ってくださっているかたとの公平です。

例外もありです。原則と例外を振り分ける基準は、doremi に100パーセント裁量権が与えられています。この点について、迷物講師は口を出さない約束です。

原則と例外を振り分ける基準を、具体的にお教えすることはないです。
原則にあてはまるかたには、「この御質問にはお答えできません。ご容赦ください。」と書きます。

2013年1月7日月曜日

粋なサービス

あけまして おめでとう ございます!
今年、日蓮宗の正中山法華経寺へお参りに行ってきました。 doremi の初詣先で一番多いのが法華経寺です。理由は秘密。

ここは、各地のお坊さんが修業する場(大荒行を行う日蓮荒行堂)や、国宝の日蓮直筆"立正安国論"が保管されている聖教殿など、国指定の重要文化財がたくさんあるところです。
今年は、三が日を過ぎてのお参りだったので、ゆったりと見て歩けました。

でも風がとても冷たくて、寒いの大嫌いな doremi には例年よりつらかったです。

帰路、道路には面しているものの辺鄙な場所に一軒の手作りパン屋さんがあるのを発見!
小腹がすいていたので入ってみました。

ここは普通のパン屋さんにはない工夫を凝らしたパンが並び、お客さんもたくさんいて、活気があって繁盛しています。
"店は場所がすべて"という不動産屋さん的常識に反するパン屋さんです。

職人さんも販売をやっているらしく、どういう風においしいのか、と中から出てきて説明してくれます。

勧められたお豆腐とチーズでできたケーキとバゲットをトレイに載せて支払う時(総額500円未満)、店員さんに「カップはお二人分でよろしいですか?」と聞かれました。

「パン買っただけで飲み物は頼んでいませんよ!」と言ったら、「いえ、ただ今サービスでお出ししています。このカップで入口のところにあるコーヒーサーバーのボタンを押して、暖かいコーヒーをどうぞ。寒いので、少しですがほっとしてくださいね」だって。

「それはどうもありがとうございます。ホント寒いですね」と言って500円玉を出すと、レシートのほかにポチ袋に"お年賀"と印刷してあるものまでくれました。
「お正月にわざわざ来て下さった皆様にお渡ししています」、と店員さん。

この粋なサービスには感心してしまいました!
車中で頂いたコーヒーを飲んで、心まで温まりました。

でも、裏に何かある、ごまかしサービスは相手に伝わりません。"伝わらないを通り越して"疑われてしまうと思いますよ。

典型は、普段スーパーで食品などを買うとき。
「カードでポイントが付きますからお得ですよ」と言いながら、売り手側はお客の買った情報をすべて端末にデータとして保存して、お客の今度買うものはこれだから、宣伝はこうしようと情報を盗んでいるに違いないのです。だから doremi は 、この手のカードは一枚も持っていません。

相互の信頼関係が初めっからなく、会話がないのもつらいです。
店員さんの決まり文句、「ありがとうございました」だけが混雑した店内に響く息苦しさ。裏に何かある、ごまかしサービスはもうたくさん!
m(_ _)m (*^_^*) 今年もよろしくお願いいたします。

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