2013年4月22日月曜日

「doremi 不動産」―第3話―開店に向けて着々と準備中


バタバタと時間が過ぎていきますが、doremi は開業後どうやって営業を始めたらいいか、心配の種は尽きません。増えるばっかりです。(´・ω・`)ショボーン

早く相談に乗ってもらいたい北海道の"さくら"はというと、登録実務講習は終えたのですが、主任者証が交付されるまであと2週間程度かかるそうです。

ところで、この「登録実務講習」を受講せずに主任者証をもらえる合格者もいます。
それは、宅地建物取引の実務経験が2年以上ある人。申請後すぐに主任者証をもらえます。

でも"さくら"は 、宅建業には一切従事しないまま合格したので、この講習はスルーできません。だからもう少しの我慢。

時間は待ってくれないのに、やることはまだまだあります。
例えば、お店(事務所)に絶対に必要なものとして、
等を準備しなければなりません。

どこに売ってるのか調べたら、不動産屋さん御用達のお店がありました。ここで何でも買えるので助かります。
ここでは、契約書や重要事項説明書まで揃っちゃうんですよ。

そうそう、大事な名刺も手配しないと。ああ、忙しい~。

お店の内装は、弟の工務店(この部分はリアルです!)に頼みました。無理を言いやすいです。

何かを始めるということは、エネルギーの要ることですね。

さあ、「合同会社doremi不動産」もう少しで開店です。


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2013年4月15日月曜日

「doremi 不動産」―第2話―すんなり開店なんて甘いあまい!

北海道の"さくら"は登録実務講習を受講してるようです。頑張れ!

さて、不動産会社開業のための三種の神器の3番目が担保。これには2種類ありましたね。
営業保証金保証協会です。

doremi は営業保証金を納めて開業しようと思います。手順はこちらで調べることができます。
1,000万円必要です。

営業保証金は国債などの有価証券でも納付できますが、現金でも有価証券でも、納める場所は「主たる事務所の最寄の供託所」です。

doremi 不動産の主たる事務所(事務所は1つだけなので、そこが主たる事務所)は六本木ですから、最寄の供託所は東京法務局供託課になります。
ここに免許通知のハガキ(審査が通ったら送られてくるハガキ)と印鑑、そしてお金又は国債などを持参して申請します。営業保証金供託済届出書の記入例です。
現金持参するかどうするか迷いますね。キ、キケンだもの!

でも現金で納めておくと、メリットもあります。
例えば、主たる事務所を千葉県船橋市に移転した時、最寄りの供託所が変わりますね。

そんな場合に現金で納めておくと、「営業保証金の保管替え」という制度により、銀行等で行う振替に似た方法で、保管替えしてください! と請求するだけで doremi 不動産の営業保証金を新しい供託所(船橋)に移動してもらえます。詳しくはこちら

危険というデメリットより、このメリットのほうが将来役に立ちそうというわけで、二種免許と柔道二段の迷物講師に運転手とSPになってもらい、東京法務局に行くことにしよう!

立っている者は親でも使え」のことわざどおり、物知り迷物講師を使い倒します!
大好きな"おしるこ"こしらえて、うまいこと"おだてて"ね。

話は前後しますが、 doremi は都知事免許(法人免許)をもらう前に、会社設立や商業登記も済ませておきました。
最近は商法関連の改正も多いので、勉強のしなおしが大変でした。

会社法」が平成18年5月1日に施行されて、株式会社の最低資本金特例制度は特例措置ではなくなり、資本金が1円でも、後から追加しないで済みます。

だから今は、 doremi でも簡単に株式会社を設立できちゃう時代なのですが、ここは迷物講師のアドバイスもあって、合同会社を設立しました。

正式名称は、合同会社doremi不動産です。よろしくです。
株式会社ではありませんので、略式の書き方は(同)で、(株)ではありません。

商業登記のほうも、合同会社doremi不動産にしました。
昔は、ローマ字その他の符号は商業登記に用いることができませんでした。
でも、平成14年の商業登記規則等の改正により,商号の登記について,それまでできなかったローマ字その他の符号を用いることができるようになったのです。こちら

世界企業キヤノンは、カタカナしか使えなかった昔の登記なのでかわいそうでしたね。
今ならCANONで登記したと思います(迷物講師の関連記事)。

とまあ、第2話はこんなところですが、最近は商法関連の改正が多いので、小さな不動産屋さんを開業するのだって、すんなり開店なんて甘い!というお話でした。

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2013年4月10日水曜日

「doremi 不動産」―第1話―立ち上げに必要なもの3つ

不動産屋さんを始めるには、八百屋さんがお店と品物をそろえれば開店できるのと違い、法律(宅建業法)で決めた準備がいろいろあるから厄介ですね。
doremi は、宅建試験を勉強していた時に戻って復習しました。

えーと、開業に必要な「三種の神器」はなんだっけ?
1 免許
2 取引主任者
3 担保(営業保証金の供託又は保証協会への入会)
だけど、この3つのほかにもお店(事務所)や従業員(使用人)が欠かせません!

お店(事務所)は東京の一等地である六本木がいいなと早速ネットで検索し、六本木6丁目あたりで開業することにし、よい物件を賃借することにしました。
これを念頭に、六本木の不動産屋さんに入って、普通の専任媒介契約を締結。
いい情報が入るといいな。

ところで、普通の専任媒介契約を締結した六本木の不動産屋さんは、業務の処理状況を2週間に1回以上doremi に報告する義務はないのが、宅建試験上の注意事項ですね。
そもそも媒介契約の規制は、「売買(媒介・代理)と交換(媒介・代理)限定」です。
doremi  が頼んだのは、賃借するだけです。

もっとも実際には、貸借の場合も、業務の処理状況をお客さんに報告している不動産屋さんが、ほとんどです。一般の不動産屋さんは、この点、宅建業法で義務付けられていないことでも、お客さんの信頼を勝ち取るために行動しています。

doremi  は、情報を待っている間もやることはいっぱい。
東京都内に事務所を開くには、免許は都知事免許を申請することになるから、その方法もネットで検索して東京都のホームページで勉強しました。

書類を提出した時点で三万三千円の申請費用が必要なのね。
審査(免許を受けられない者かどうかの審査)に30~40日もかかるなんて、びっくり!

六本木の不動産屋さんからは10日目で連絡がきました。
とてもよい物件を紹介してもらい、自分でも綿密な現地調査を行って契約しました。

大家さんは、六本木6丁目で昔は材木屋さんをやっていた大地主の方。
六本木6丁目は、昔「材木町」と呼ばれていて、迷物講師が子どものころは、たくさんの材木屋さんが本当にあったらしい。

さてと、事務所が決まったら次に必要なのは従業員ね。
誰にしよう?信頼できそうな…。

そうだ北海道の友人"さくら"が宅建合格したと去年言ってたっけ。
連絡してみたら一緒にやる気はありそう。
彼女はまだ「合格しただけで取引主任者資格者でもない」ので、登録実務講習を受けて主任者になってから東京に来てねと言っておいた。

とりあえず、「専任の取引主任者」は doremi で免許申請書を作成。
このくらいは、行政書士さんのお世話にならなくても、doremi  一人で出来ちゃいます。

彼女が無事講習を修了して主任者になれたら、変更の届出をして彼女も専任の取引主任者にしようと思ってる。


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2013年4月5日金曜日

新装開店「doremi 不動産」

新しい年度になりました。
すでにフレッシュな気持ちで勉強をスタートさせた方や、これから合格を目指して頑張ろうとしている皆さまがまず考えること。
それはどうすれば楽に合格できるかでしょ?

ブログ等をネットサーフィンすれば、"楽に合格できるかのような情報や教材"はあっという間に集まります。

でも、ちょっと立ち止まって考えてみて!
100人受験して15人前後しか合格できない試験って、楽に合格できるものなのでしょうか?

それなのに、「これを利用すれば簡単に合格できます」、「合格率は80%!」等の宣伝文句を使って商売している業者が、今年も多く出現しています。

初めて勉強する方は特に、まず【宅建試験ここからスタート】を一読されて敵を知り対策を立てましょう
それから勉強道具を準備しても遅くはありません。いそがば回れです。
ちなみに、平成24年の宅建試験問題(実物)こちらです。

ネット上のコンテンツには、試験に出そうな専門用語の説明や解説をしてくれるものは、星の数ほどありますね。ちょっとおおげさ。

そういうものを読んでいると、その専門用語さえ暗記すれば、それに関連した問題が解けるんじゃないか、と期待してしまいます。

でもね、専門用語同士の横のつながりを欠いた勉強じゃ、最近の宅建には太刀打ちできませんよ。
ここのところは、【丸暗記やゴロあわせがダメな理由】という関連記事を読んでくださると、もっと詳しく理解できると思います。

それで doremi は考えました。
バラバラな専門用語同士を、ひもでつないで縦からでも横からでも取り出せる何かを、このブログでつくれば、いいんじゃないかなあと…。
それには、 doremi が主人公の物語を作り、その流れを、皆さまに勉強していただくのも有りかなと…。
そうすれば、迷物講師が唱える「エピソード記憶」に合致するし…。
さっそく実行してみよう!

タイトルは、新装開店「doremi 不動産」。
まず個人事業者として小さなお店を開き、広告を出して、営業を開始します。
女性ばかりの会社で、いろいろな場面でたくさん失敗するでしょうが、度胸と愛嬌で何とかなる?
連帯保証人には迷物講師になってもらいます。ネット上のバーチャル不動産です!

乞うご期待!

あくまでも楽に(楽しく)合格するための一つの方法を、皆さまに提供してみようという実験です。
面白そうだったら、どうぞお付き合いのほどを。
次回から始まります。