2013年5月29日水曜日

「doremi 不動産」―第7話― お店は人手不足?!

"六本木不動産"の田中社長より紹介していただいた方は清水さん。
江戸川区にある清水様のマンションに伺いました。

最近息子さんが結婚して独立したので、田舎に引っ越したいそうだ。
奥様は家庭菜園をしたいとの希望がある。そして将来は2世帯住宅で息子さん夫婦と一緒に暮らせたらとおっしゃる。

となると、田舎でも東京へのアクセスがいい所か?
話を詳しく聞けば、息子さんは海外に仕事で行く機会が多いとか。
だったら、佐倉のあの物件がおすすめでしょ!

帰り際に"六本木不動産"に持参したのと同じパンフレットを、清水様ご夫妻にもお渡ししました。
後は連絡を待つのみです。

清水様ご夫妻はとても仲がよさそうな感じでしたが、生活全般の主導権は奥様が握っているようです。
言葉の端々から感じました。

となると、物件調査も女性の目でしっかりチェックしておかないと、奥様からの質問に答えられないなと思いました。
連絡が来る前に、お渡しした物件ごとに現場で再チェックしておかないとだめですね。

ところで、「doremi 不動産」の事務所の方にも少しずつ来店される方が増えてきて、"さくら"だけじゃ人手不足になりつつあります?!どうもお店の居心地が良すぎるらしい…。

それも納得。
なぜなら、笑顔がとってもチャーミングな"さくら"が淹れてくれるコーヒーをタダで飲めるのですから…。
ご近所の違うお店の人や不動産屋さんがちょっと一休みと、そりゃ誰だって入りたくなりますよ!
ちょっとした情報など "さくら"になら教えようなんて、ありそうな…。

「人、増やしていいわよね?」と"さくら"に言われてOKしたものの、 doremi には誰かいい人いないかなんて考える暇ないっていう感じ!

どうしようと悩んでいたところに、和菓子屋さんのご主人"佐藤"さんがお店に顔を出したので、いい人いないっ? って相談に乗ってもらったんです。

そしたら、「ちょうどいい子いるよ。うちの親戚の大学生なんだけど最近アルバイト探してるんだ。」
とにかく会ってみることにしました。

2日後、その子がやってきました。名前は"あやめ"ちゃん。

若いだけあって、お店がさらに明るくなります。
受け答えもモジモジしてないで、はっきりと声が出せるのが気に入りました。
働いてもらうことにしましょう!

不動産関連のバイトは初めてということですが、宅建試験の事をよく知っていたのでビックリです。
「どうせなら今年の宅建受けてみれば」といったら、乗り気あるみたい。

迷物講師は、「女性も男性も10分も話をすれば合否がわかる」と嘘吹いていますので、今度先生にも会わせてみよう。ついでに教材もタダにしてもらおう。なんちゃって!

一方 doremi は、たび重なる物件調査でクタクタ!(*´-ω-`)・・・フゥ
doremi  もアシスタントがほしいよ、トホホ。

ため息ついていた矢先、清水様からケータイが鳴りました。
「佐倉の物件一緒に見てみたいのですが…」。

ご夫妻の都合の良い、次の日曜日にご案内することになりました。
先日お渡したパンフレットの重要事項説明書を作っておいて、当日お渡ししながらご案内をしようと思います。

でも、重説作成するのって案外時間かかるんですよ。ミスできませんから。

そうそう、紹介していただいた社長の田中さんにも経過を報告しておきました。

「じゃ、重説作成作業は家でやるから」と、"あやめ"ちゃんに連絡を入れて、現場から直帰しました。

今度の日曜日までにしっかり準備して、バッチリ契約を決めるぞ!
 
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2013年5月21日火曜日

「doremi 不動産」―第6話― 開店したけど、信用が付くまでは…。

まだ開店したばかりのお店ですから、お店の窓ガラスには売買や賃貸の媒介(仲介)物件を貼り出しています。

これらは、わざわざお店に来店しなくても、ネットでだって調べられる情報です。
ないとさみしいから貼ってるようなもんです。

でもおとり広告と疑われる情報は絶対に表示できませんから!そこはちゃんとチェック済みですよ。

現在の「doremi 不動産」には「代理」や「売主」になる物件情報、つまり独自の情報がないことが最大の弱みです。

これがあるのとないのとでは、お店への信頼度も全然違ってくるんじゃないかな。

免許番号が(1)の新米「doremi 不動産」では、まだまだ信頼してもらえないのは当たり前なのかな。


  • 宅建業者は、事務所の見やすい場所に標識を掲示する義務がありましたね。
  • その標識の最初には「国土交通大臣免許(1)12345号」とか「東京都知事免許(1)12345号」とか書いてあるのですが、それが免許番号です。
  • カッコ内の数字を見れば、その業者の営業年数が大体分かるようになっています。
  • 免許を取得してから最初の更新(5年後)までは、カッコ内の数字が(1)です。
  • 「doremi 不動産」は東京都知事免許を取得したばかりなので、「東京都知事免許(1)12345号」になります。
  • 5年経って更新すれば「東京都知事免許(2)12345号」(12345号の部分は変化なし)になります。
  • 10年経って2度目の更新をすれば、「東京都知事免許(3)12345号」です。
  • 街を歩いているとカッコ内の数字が二桁の、例えば(13)なんていう業者さんもいます。こういう業者さんは、ざっとみて50年の経験があるな! と判るのです(1995年以前は免許の有効期間が3年だったので、3年に1度カッコ内の数字が増えました)。

そこで免許番号(13)、ざっとみて50年も六本木で営業している、"六本木不動産"さんにはちょくちょく顔を出して営業しています。

その社長さんは二代目らしく人のよさそうな顔をしていますが、したたかさも兼ね備えた恰幅のいい初老の男性。甘いものが好きのようで、もう糖尿病一歩手前って感じかな。名前は田中さん。
5月22日が誕生日です。プレゼントはきっとたくさんもらうに違いないから、ちょっと目立とうと思って1日前に持って行きました。
プレゼントは手作りのヘルシークッキーです。

いつも忙しいのでなかなか会えないのですが、その時は珍しくお店にいたので直接クッキーをお渡しして、その場で食べながら少し長くお話もできました。

お話の中で、「今すごく忙しくてちょっと手伝ってもらいたいことがあるんだけど」とおっしゃるので、聞いてみると千葉県で一戸建てを探している方のお話でした。

「doremi 不動産」さんなら千葉に詳しいだろうからと、その人を紹介してくださるというのです。何というチャンスでしょう。ラッキー!!

早速良い物件を探さなくては。

国民栄誉賞の長嶋名誉監督の出身地で注目されている"佐倉"あたりはどうかしら。巨人ファンなら気に入るかも。

"佐倉"は、地震や津波等、東京湾に近い所より安全です。しかも、昔から千葉や東京への通勤圏としても有名。

隣のユーカリが丘駅周辺は、相当昔に、ある不動産会社が大規模に開発したところですが、入居者のために、京成電鉄にかけあって駅舎の建設費用まで負担した住宅団地が広がります。
暮らしにとても便利な施設を備え、子育てするにはもってこいの緑あふれる環境が自慢です。

そういえば、事務所に常駐していなければならない専任の主任者については、免許を申請する時は doremi でしたが、"さくら"ではまだ首都圏の地理に詳しくないのでフットワークの良さから、専任の主任者は彼女にして変更の届け出を出しました。これを提出する期限は変更してから30日以内ですよね。
これで doremi  が、物件調査を自由にできるようになりました。

早速、佐倉周辺の物件情報と、ユーカリが丘駅周辺の一戸建てを調査してきました。

調査した情報を"さくら"のセンスでスマートな資料に作りなおしてもらい、"六本木不動産"さんに届けました。
ほかに幕張メッセに近い物件とか、東京ディズニーランドに近い物件の資料も合わせてお渡ししました。

"六本木不動産"さんから紹介された、その買主の方はどのような人生を送ってこられたのでしょう?

住まいというのは個人のプライバシーを十分理解して物件を探さないと気に入ってもらえません。
でも知った秘密は守る義務(秘密漏えいの禁止)があります。

買主だけじゃなく、売主の物件にヤバイ秘密がある場合など正当な理由があれば、逆にその秘密をばらす必要が出てきます。ケースバイケースでちゃんと判断しないといけません。

なにはともあれ、早く買主に会えますように…。
こういう時は神頼み!近くの十番稲荷神社にお参りした後は、迷物講師の口癖「果報は寝て待て」で、素直に寝て待ってみますか。


"六本木不動産"は実在しますが、このコンテンツはバーチャルストーリーなので、お許しください。

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2013年5月8日水曜日

「doremi 不動産」―第5話― ようやく開店です!

北海道の"さくら"も東京駅に到着したのですが、ゆっくりする間もなく、"さくら"に事務所に必要なもの(TEL・FAX・PCや書類棚など)を手配してもらい、とにかく開店しました。
人使いの荒い doremi です! ごめんね…。

"さくら"には、大家さんから頂いたお話(成田の建築中の賃貸マンション)について簡単に説明しました。

そしたら"さくら"は、「じゃ成田空港関連会社の社員寮にしたらどぉ?」と、アイディアを出してくれました。
あまり駅に近い物件ではないですが、いろいろな秘策を練って営業計画を立てました。

大家さんのご自宅に二人で伺って、「成田空港関連会社の社員寮」計画をお話し、秘策を丁寧に説明しました。
そして、「貸借の代理」を任せて頂けることになりました。ヤッター!
これで、このマンションの取引態様の別は貸主の代理になります。

重要事項説明書も賃貸借契約書(37条書面)も用意しなくては…。

賃貸の重要事項説明書は売買のものとは少し違いがあります
よーく勉強しなきゃ。
未完成なので図面も完成予想図も必要でしょう。いやぁ忙しくなりそう!

成田の物件の概要です(詳細は除く)。
  • 賃料12万円 管理費5000円
  • 最寄駅 JR成田線成田駅 徒歩18分 京成本線 京成成田駅 徒歩18分
  • 間取り3LDK  面積72㎡
  • 方角 全室南東向き
  • 種別 マンション  新築5階建て30戸
  • (平成25年7月完成予定)
  • 物件及び周辺の地図、完成図
doremi は、成田空港関連会社をすべて調べ上げました。
成田にあるとは限らず東京都心にある場合も多いです。結構いろんなところに点在していて、回るのが大変です。

某社の担当の人からは、「日本の会社は異動時期がほとんど春なので時期が合わない」と断られました。

でも、外国の会社(日本法人の会社等)の方は、結構話を聞いてくれました。
4、5人ほど必要だとか、20くらいまとまってほしいとか、どうなることやら。
ヘタすると、成田の物件は住人が外国人だけになってしまうかも…。
ということはですね、重要事項説明書は英語で???? Oh my God !!!

doremi は、日本に慣れてない外国人が住むためのお役立ち情報を小冊子にして提供したら喜ばれると思いました。
それで、成田市役所に行ったり、近隣の病院、幼稚園や学校、買い物施設、コンビニ、クリーニング店、観光施設など生活関連施設を調査して、"さくら"に写真入りで作ってもらいました。

それをもって会社を訪問すると、とても感謝されて、一気に契約締結にまで話が進んじゃいました。我ながらびっくり!
20戸まとめての契約で、航空機の部品メーカーの技術者用の社員寮です。
アメリカ人、インド人、オーストラリア人が住まれるそうです。
契約締結日は建物が完成してからになりますが、「取らぬ狸の皮算用」をしてみると…。

貸借の代理の場合の報酬の限度額は,
①依頼者1人から…「基準額」まで
②その取引全体で…「基準額」まで
①②は両方満たすこと
※基準額…借賃の1ヵ月分(12万円)

なので、ざっくり言えば240万円まで報酬をもらえるかな?(12万円×20戸=240万円)。
これが貸借の媒介だったら半額になっちゃう場合もあるので、太っ腹の大家さんでよかった!

さて、ほんとに喜べるのはまだまだ先、現金が手元に入ってからですよね。
それまでの収入を、他で確保しなくちゃ。

ま、とりあえずは"滑り出し順調"と迷物講師に報告しておきますか…。

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2013年5月1日水曜日

「doremi 不動産」―第4話―店の内装とホームページ開設、そして広告

「doremi 不動産」の基本姿勢は、"お客様に安心していただくこと"です。

そのためお店の内装は、不動産屋らしくない、やさしくて明るい雰囲気が必要と考え、木をふんだんに使ったログハウス風のデザインに決定。
詳細については弟に一任しました。3週間後には開店できそうです。

それと、忘れてならないのはホームページですね。スマホでもかっこよく見えないと。
素敵なテンプレートを自作して、買いたい方、売りたい方、貸したい方及び借りたい方のお問い合わせにきめ細かく対応できるようにします。六本木周辺の生活関連情報はもちろん、 doremi の出身地千葉県の注目情報を充実させようと思います。

あ! 大切なこと忘れてた!
広告について考えてたところ、まだ取引物件が全然手元になかった!
どうしよう…。

何と言っても 早く物件を仕入れなければ…。

まず、近隣の不動産屋さんをめぐり、「もうすぐ開店します。どうぞよろしくお願いいたします。」と名刺を配りながら営業を開始しました。

お店を借りた大家さんにも、ごあいさつに伺いました。
その時です!
成田空港近くに賃貸マンションを建築中だそうで、その賃貸管理を依頼するという話を頂きました。嬉しい!ラッキーです。)^o^( !!
度胸と愛嬌の成果かしら?

早速現地へ行ってみました。5階建ての30部屋はありそうなマンションです。
設計施工はダイワハウチュ! (バーチャルストーリなので、ここは読み流してね)

竣工は8月の予定。
PC工法による「壁式ラーメン構造」という新しい工法なので、RC構造のものより工期がぐっと短く、最近ではマンション建設に利用されてるようです。

さてここで、宅建受験者のみなさまには大事なチェックポイントがありましたね。
広告を開始する時期の制限です。
このマンションでいえば「建築確認」がポイント。

このマンションは、すでに1月に建築確認はクリアーしています。
だから、きょう現在未完成でも、広告が打てます。

つぎに注意しなければならないのは、取引態様の明示義務です。
成田空港近くの賃貸マンションについて、 doremi 不動産が「貸借の代理」か「貸借の媒介」をすることになります。

どちらにするか、大家さんと契約しなければなりません。
この契約を、「媒介(代理)契約」といいます。
どんな宅建の参考書にも書いてありますよね。

でも宅建試験対策上は、「貸借の代理」や「貸借の媒介」には、媒介契約の規制(書面化等)がなかったですよね。でも doremi 不動産は"お客様に安心していただくこと"がモットーなので、大家さんにはちゃんと媒介契約書を渡します。

一般消費者(マンションの借主)に安心していただくには、
  • 物件の所在地
  • 交通の利便性
  • 各種施設までの距離
  • 団地の規模
  • 面積
  • 建物の間取り・用途
  • 物件の形質
  • 利用の制限
  • 設備・生活関連施設
  • 環境等
  • 写真・絵図
  • 価格・料金
  • 価格以外の取引条件
などについて、うそ大げさな広告をしてはダメという、とても大切なルールがあります。

一般のチラシ広告などでは、上のようなことは大体すごく小さい字で印刷されていますよね。
一般消費者の利益のために、宅建では景品表示法という分野で出題される細かいルールがあります。それが不動産の表示に関する公正競争規約です。

景品表示法関連で不当表示となってしまったら、信用は二重の意味でがた落ちです。

「宅建業者が宅建業法の規定(ウソおおげさな広告の禁止)に違反したとき」にも該当し、宅建業法上も最低指示処分になっちゃうんです。

やだ、怖い。よく調べてから広告を打とう。


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