2013年6月21日金曜日

「doremi 不動産」―第9話― レインズからの問い合わせが!

レインズの経過報告をするため、"清水"さん宅にお邪魔しました。

おまんじゅうを手土産を持っていったら、ちょうど息子さんがいらして、おまんじゅう大好きと、持っていったおまんじゅうを3つペロリ!

甘いもの好きの男性って、結構いるんですね。
迷物講師も六本木不動産の社長もそうだったっけ。
"清水"さんの息子さんにも doremi は気に入ってもらえたらしい。おまんじゅうでぇ…?!
おまんじゅうじゃいけません。早く実力で信頼してもらわないとね。

とりあえず、売却物件の方はあまり反応がないこと、何がその原因かというと専用庭が広いのでそれがちょっとマイナスになっているかもしれないとお話しして、お店に戻りました。

そこにはちょうど、その和菓子屋のご主人"佐藤"さんが"さくら"や"あやめ"ちゃんとおしゃべりしていたので、おいしいおまんじゅうがお客さんに大うけでしたよ!と話しました。

それじゃぁと、お店に戻って同じものを持ってきてくれました。
"佐藤"さんはとても嬉しかったようです。
六本木ってファッショナブルな感じだからあまり下町感覚はないように思っていたら、意外とみんな、やさしい~!)^o^(

おまんじゅうとコーヒーでのんびりしていたら、電話が鳴りました。
レインズの情報を見てと、新小岩の不動産屋さんから。
専用庭のあるマンションを探していて、予算が2000万から2500万くらいが希望だということです。

3000万からだいぶダウンです。
でもまずはその条件を話してみます、と言って電話を切りました。
"清水さん"のマンション周辺の相場は本当は2500万あたりですから…。
うまく周辺の情報をもっと調べて説得しなくては。
何と言っても、専用庭希望は数少ないチャンス!

もし"清水さん"がこの話を納得されて2500万円で譲渡するとしたら、取得したマンションはなんとバブル時代の高い買い物で5000万円なので、これでは譲渡所得がマイナス(=譲渡損失)になってしまいます。

そういう時のために「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」という制度があるんですね。

この制度は、マイホーム(旧居宅)を平成25年12月31日までに売却して、新たにマイホーム(新居宅)を購入した場合に、旧居宅の譲渡による損失(譲渡損失)が生じたときは、一定の要件を満たすものに限り、その譲渡損失をその年の給与所得や事業所得など他の所得から控除(損益通算)することができるものです。

さらに、損益通算を行っても控除しきれなかった譲渡損失は、譲渡の年の翌年以後3年内に繰り越して控除(繰越控除)することができます(住宅ローンも控除できます)。

仮の話ですが、もし、(旧居宅)の取得費が5,000万円で、今度譲渡する価額が7000万円だとしたら、2,000万円儲け(譲渡所得)が出るので、「買替えの特例」の利用を勧めたいところです。

この特例は、一定の条件を備えた不動産を譲渡して、新しい不動産に買換えた場合には、 新しい不動産の代金分(7000万円)まで、譲渡した不動産の譲渡所得は無かったものとして、課税を繰り延べる制度です。
つまり、5,000万円のA不動産を譲渡して、7,000万円のB不動に買換えた場合、B不動をまた譲渡する時の取得費は、7,000万円ではなく、A不動産を昔購入した時の価格(5,000万円)になるのが買換えの特例です。
これを「取得費の引継ぎ」といいますが、買換えの特例が適用されると、取得費の引継ぎが行われるので、買換えた7,000万円のB不動を将来また譲渡する時の税金が高くなるので注意が必要ですが、将来のことは考えないで、今だけ節税!したいという場合には役にたつ制度です。

なお、「マイホームを買換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」と「買換えの特例」は、一緒には使えません(細かい話ですが、宅建試験に出る可能性があります)。

その他一般に、新しい不動産の取得には所得税のほかに不動産取得税がかかるし、住民税も固定資産税も計算しなくてはなりません。数字の桁が1つや2つ違うので神経使います。
まだあります!登録免許税印紙税

もっと税の負担を軽くしないと景気は良くならないよ!と、 doremi はお上に言いたいです…。<(`^´)>

今年受験するみなさまも、税金頑張ってくださいね。
doremi も、しっかりとこれらの計算をして、"清水"さんの信頼を損ねないようにしないと…。

※きょうの話は、説明を簡潔にするために、減価償却など細かいことは考慮していません。

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2013年6月11日火曜日

「doremi 不動産」―第8話― レインズに初登録です。

いよいよ清水さんご夫婦に「佐倉の物件」をご案内する日です。
ちょっと雨模様でしたので、物件近くの喫茶店で重要事項説明書の内容で疑問のある点をうかがい再度説明しました。
雨が止んでから見学していただきました。
納得されたのか、「とてもいい物件だから契約までのことをすべてお願いしたい」とおっしゃる。
うまく奥様の信頼を得られたか????
ご希望は、現在住んでいるマンションを売却してこの物件に引っ越したいとのこと。

そこで問題になるのは、現在住んでいるマンションの売却です。
清水さんは25年前に、今住んでいるマンションを購入。3LDK 80㎡ 南向きです。
RC5階建ての1階ですが、専用の庭付きで当時5000万円で購入したそうです。
それではと、今住んでいるマンションの売却に関する媒介契約を「doremi 不動産」と結んでいただき、少しでも早く買主を見つけましょうとお話しました。

ともかく日曜日のご案内は無事に済み、改めてご自宅に伺ってレインズ(指定流通機構)登録のための調査をすることになりました。

翌日、マンションの登記事項証明書(登記簿謄本)を取り寄せ、周辺の生活関連施設や交通の利便性などを事細かく調査してきました。

なんと専属専任媒介契約を取り付けることができました!
奥様に信頼されたようで話がドンドン前へ進みます。

お店に戻って、"さくら"と一緒にレインズに初登録、そして完了!

数日後に登録証明書を清水さん宅に郵送しました。
これからは1週間ごとに報告しなければなりません。
大ざっぱに3000万円くらいでどうかと周辺の相場等の根拠を示して提案したのですが、早く買い手が見つかると助かります。

清水さんのマンションはバブル時代の高い買い物でした。
生活関連施設は十分整っているし、閑静な住宅街にあるマンションなので価値は下がっていないと思われますが、さすがにあの時と同じような価格は難しいです。
専用庭が不要な人にはどうなんでしょう? そこが一番心配です。

ところで doremi の手許の資料によると、平成元年の4月1日に消費税がスタートしました。
当時の税率は3%でした。この消費税、来年は8%になりそうですね。
売りたいお客さんも、買いたいお客さんも、8%になる前に成約できないと金額が大きいので大変ですね。

大変なのは、不動産業界も同じ。
今のうちに契約を沢山締結しておかないと…。消費税アップの先は不動産不況に?なんて嫌な予感が…。
「doremi 不動産」は開店したけど、すぐ廃業じゃたまりません!ガンバらないと。


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