2013年8月30日金曜日

暗記型を矯正する道具 - 民法を例にして -

暗記型じゃ最近の宅建試験に通用しません。

そこで今回は、
 ◆ 自分は暗記型か?
 ◆ 矯正する道具
の話をさせていただきます。

(1)自分は暗記型か?


下の【問題1】【問題5】は全部が、平成24年度民法(権利関係)を一問一答(過去問ドリル)にしたものです。

これらの問題には [誤り。正しい。] の答が書いてあります。
 ◆ なぜ誤りか? なぜ正しいか? の理由が気にならないかたは、暗記型です!
 ◆ 理由が気になっても、「ご自分の解説集」に不満がないかたも、暗記型です! 

上のどちらでもないかたの頭は、暗記型ではありません。
理解型です。
迷物講師的には「法律的なセンスがあるかた」です!

(2)矯正する道具


平成24年度権利関係の問題は、民法の基本原理のオンパレード状態でした。
平成25年度も同じようになる、というのが宅建倶楽部の見解です。

民法の基本原理というのは、ここでは、
 ◆ 私的自治の原則
 ◆ 契約自由の原則
 ◆ 過失責任の原則
 ◆ 信義誠実の原則
 ◆ 権利濫用の禁止
のことです。

そこで、暗記型のかたは特に、理解型のかたは念のために、各問題の下にあるリンク先を読んでおくことをお勧めします。

その問題が [なぜ誤りなのか。なぜ正しいのか。] についての実質的な理由が、日常的な言葉で説明されています。これらを読んで、「民法なんて常識の産物なんだな! でも生の常識とは少し違うな!」ということが理解いただけたとき、暗記型が矯正された(矯正されつつある)ということです。


◆◆◆◆◆

【問題1】 [平成24年度問3肢1で出題。答は誤り。]

「意思能力を欠く状態でなされた意思表示が無効である旨」は、民法の条文に規定されている。

この問題の実質的理由が書いてあるページは、
オメデトウと私的自治の原則です。


◆◆◆◆◆

【問題2】 [平成24年度問3肢3で出題。答は正しい。]

「保証契約は、書面でしなければその効力を生じない旨」は、民法の条文に規定されている。

この問題の実質的理由が書いてあるページは、
契約自由の原則です。


◆◆◆◆◆

【問題3】  [平成24年度問9肢3で出題。答は誤り。]

Aに雇用されているBが、勤務中にA所有の乗用車を運転し、営業活動のため得意先に向かっている途中で交通事故を起こし、歩いていたCに危害を加えた。Aの使用者責任が認められてCに対して損害を賠償した場合には、AはBに対して求償することができるので、Bに資力があれば、最終的にはAはCに対して賠償した損害額の全額を常にBから回収することができる。

この問題の実質的理由が書いてあるページは、
「信義誠実の原則」と「権利濫用の禁止」 - その3 です。


◆◆◆◆◆

【問題4】  [平成24年度問4肢2で出題。答は誤り。]

A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した。なお、表見代理は成立しないものとする。Aの死亡により、BがAの唯一の相続人として相続した場合、Bは、Aの追認拒絶権を相続するので、自らの無権代理行為の追認を拒絶することができる。

この問題の実質的理由が書いてあるページは、
「信義誠実の原則」と「権利濫用の禁止」 - その4 です。


◆◆◆◆◆

【問題5】  [平成24年度問4肢3で出題。答は正しい。]

A所有の甲土地につき、Aから売却に関する代理権を与えられていないBが、Aの代理人として、Cとの間で売買契約を締結した。なお、表見代理は成立しないものとする。Bの死亡により、AがBの唯一の相続人として相続した場合、AがBの無権代理行為の追認を拒絶しても信義則には反せず、AC間の売買契約が当然に有効になるわけではない。

この問題の実質的理由が書いてあるページも、
「信義誠実の原則」と「権利濫用の禁止」 - その4 です。


2013年8月28日水曜日

平成25年度(2013年度) - Web無料公開模試

Web上の無料公開模擬試験、もうやってみましたか?

現在は、「個数問題に強くなるため」の対策編をアップしています。
9月になったら(9月中旬)、一般無料模試編も公開する予定です。

ところで、個数問題対策編(その2)の問題は、本邦初公開のスタイルかも。
四択問題50問すべてが個数問題になっているのです。

個数問題というのは、
  1. 正しいものはいくつあるか。
  2. 誤っているものの組合せはどれか。
という問題で、選択肢すべてについて自信をもって正誤を判断できないと、点がもらえない出題スタイルのことです。

今までのような単純な四択問題(正しいものはどれか、誤っているものはどれか)と比べると、知識の正確性が物を言います。

特に宅建業法は出題者もネタ切れを感じているらしいので、今年は個数問題を10問以上出題されても文句は言えない! なんて迷物講師は言っています。 [去年は全科目で個数問題が8問出題されました]

いわゆる消去法が使えないので、 知識の正確性が物を言う個数問題に、ぜひ慣れてくださいね。

それから、「ファンタ特別室」専用のWeb模試(第1回目)は8月28日にアップしましたので、パスワードをお持ちの方は、こちらにも挑戦してみてください。

以上のWeb模試は、当然ですが全部違う問題です。

迷物講師は、汗を・・・(・∀・i)タラー・・・拭き拭き、スタッフが超硬水(Contrex)で淹れたおいしいアイスコーヒー飲みながら?、さらに残りの模試を作成しています。

2013年8月8日木曜日

「doremi 不動産」―第12話― doremi 不動産の躍進やいかに !!

おかげさまで doremi 不動産 の快進撃が止まりません! オイオイオイ…

これからどうなるのでしょう。
成田周辺の不動産屋さんとのご縁でいろいろ話がもちあがり、doremi は、案内所だけじゃなく支店まで設けようかと考え中です。

成田周辺(千葉県)に支店をつくったら、doremi 不動産は大臣免許に免許換えです(本店が東京都の六本木なので)。
大臣免許業者って全業者12万4千中 2千ちょっとしかいません。
これってすごいことですよね! こちらの(3)を参照

景気が今より良くなれば、大型店舗だって誘致して…、夢は大きくなる一方です。

"あやめ"ちゃんはといえば、迷物講師に個人教授までしてもらって頑張ってます(リアルでは個人教授はしません)。
今年絶対合格間違いナシ!

"さくら"も六本木周辺の事情が良くわかってきて、貸事務所などで手数料を稼いでくれてます。
そしてまた誰か雇いたいと言ってます。

こんな doremi 不動産 を暖かく見守ってくれている迷物講師ですが、そろそろ平成25年に受験するみなさまのお役に立つ情報などをこのブログに載せるため、「doremi 不動産」のお話はちょっとお休みしたら? とのアドバイス(命令?)がありました。

そこでこのお話の続きは、今年の本試験が終了して、合格点予想騒ぎが一段落したら、しようと思います(約束はできませんが…)。

スタッフの勝手な思いつきで始めたバーチャルストーリーでしたが、お読みいただきありがとうございました。


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2013年8月7日水曜日

「doremi 不動産」―第11話―分譲住宅の代理販売で案内所設置!?

驚いたことに"佐倉ホームズ"の社長さんの話では、6月に完成した戸建て住宅12戸がいまだ入居者が一人も決まらないそうで、応援をよろしくというのです。

"清水"さん宅とはまた別の場所なのですが、「ありがとうございます。お任せください。詳細は後でメールで伺います。」

次から次へ情報が入ってきて、一人前の不動産屋さんになりつつある…??

頭の中で獲らぬ狸の皮算用をしてたら、"さくら"が「安請け合いしちゃってぇ。どうするの?人がまた足らなくなっちゃうよ。」

まったくそのとおりです。
「ネットで募集するしかないよ。現地近くに住んでる主任者がいいね。」と doremi。

「そううまくいくかな?でも募集しなくちゃ始まらないわ。12戸の分譲だと案内所を設置しておかないと。」と"さくら"が言うので、それもそうだと納得。

案内所を設置するんだったら、「案内所等の届出」もしないといけなくなる。

案内所等の届出は、業務を開始する日の10日前までにする必要があります。
そして、届け出るのは次の事項。
  1. 所在地
  2. 業務内容
  3. 業務を行う期間
  4. 専任の取引主任者の氏名
だから、案内所に常駐する専任取引主任者をまず決めなくちゃ、先へ進めません。

それから、この案内所には誰が見ても分かるように「標識」を掲げなくては…。

ところで、広告に使う表現で「新築」という言葉は、建築後1年未満のものにしか使用できない(不当表示の禁止)ので、来年6月までに12戸何とか買主を見つけないと!
とにかく doremi の頭の中は焦ってます。

その12戸の詳細情報がFAXで到着しました。

千葉県佐倉市にあり、京成本線ユーカリが丘駅まで徒歩15分。
小中学校、病院、スーパーマーケットまでそれぞれ15分以内の住環境が良好な物件。

建築面積 97.1㎡~124.3㎡
土地面積 142.9㎡~182.3㎡
間取り  すべて4LDK
駐車スペース すべて2台分あり
接道状況 一方(北東6m) ※接道義務について
建物構造 軽量鉄骨/2階建て(12戸)
セットバック なし
都市計画 市街化区域
用途地域 第一種低層住居専用地域
土地権利 所有権
現況   平成25年6月完成
建築確認番号 第121130建01554号
地目   宅地
容積率  100%
建ぺい率  50%
国土法届出 不要

なにやらいろいろな専門用語が出てきましたね。

ようく勉強して現地へ行ってきます。
帰ってきたら"さくら"にパンフレットを作ってもらわないと。

でも一番気になっているのは、案内所に常駐させる専任の取引主任者のことです。
早く見つかりますように…


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2013年8月6日火曜日

「doremi 不動産」―第10話― 事務所で初契約

"清水"さんに、住み慣れたお宅を2500万円で売却することを納得いただくまで、かなりの時間がかかりました。

新しい物件の良い点を沢山あげて、マイナスよりプラスの方が大きいことを何度も説明し、なんだかんだあった上で、ようやく契約までこぎつけました。

買主さんの方は希少物件ということで、少しでも早く入居したいらしく、この日が来るのを首を長ーくして待っていたようです。

買主さんが依頼した不動産屋さんは、新小岩の"ピピットハウス"。
doremi 不動産のお店まで買主さんを連れて来てくださいました。
"清水"さんご夫婦に doremi 不動産が加わり、ようやく、売買契約の締結です。

重要事項説明書に doremi や"ピピットハウス"さんの主任者が記名押印して買主さんに渡し、それぞれ主任者証を提示して説明しました。

以前から十分説明してありますので、契約の前の儀式のようなもんです。
次に売買契約書(37条書面)に売主さんや買主さん、 doremi や"ピピットハウス"さんの主任者がそれぞれ記名押印し一部は売主さんへ、もう一部は買主さんに渡して(交付して)無事終了しました。

ちなみに"ピピットハウス"の取引態様は「代理」、doremi のほうは「媒介」(専属専任媒介)です。

doremi 不動産が頂いた手数料は、"ピピットハウス"さんと協議の上、50万円にしました(複雑になるので以後消費税は考えません)。

受け取ることのできる報酬の額は、両者合わせて、「取引額(2500万円×3%+6万円)の2倍まで=162万円ですね。

だから、分け前は doremi 不動産50万円、"ピピットハウス"さんが残りの112万円ということ。

doremi が今回の報酬額を遠慮がちにしたのは、"ピピットハウス"さんから次の情報を取るためです。しっかりしてるでしょ?

さて、無事契約が済みました。

次にしなくてはならない事はというと、取引台帳(業務に関する帳簿)に、この契約を記載することですね。取引のあったつど記載しなければならない、次の11項目です。
  1. 取引の年月日
  2. その取引に関係する宅地建物の所在及び面積
  3. 取引態様の別
  4. 取引の相手方,代理を依頼した者,媒介の各当事者の氏名・住所
  5. 取引に関与した他の宅建業者の商号又は名称
  6. 宅地の場合は,現況・地目,位置,形状その他その宅地の概況
  7. 建物の場合は,構造上の種別,用途その他その建物の概況
  8. 宅建業者が自ら売主となる新築住宅の場合は,その新築住宅を引き渡した年月日,その新築住宅の床面積等(今回の物件は中古なので記載しません)
  9. 売買金額,交換物件の品目及び交換差金,賃料
  10. 報酬の額
  11. 取引に関する特約その他参考となる事項
この取引台帳を"さくら"に書いてもらってる間に、"清水"さんご希望の物件を押さえておいた"佐倉ホームズ"へ正式の購入申込みの連絡を入れなくちゃ。

あれ?

その"佐倉ホームズ"から電話です。
それも社長から。何だろう?